Как составить договор аренды

Содержание договора аренды

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Права и обязанности арендодателя

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

• право на своевременное получение арендной платы;
• право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

• обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
• проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
• обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
• обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Права и обязанности арендатора

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

• использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
• при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
• с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
• требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
• требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

• в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
• своевременной оплате арендной платы;
• в надлежащем проведении текущего ремонта;
• в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Арендатор не выполняет обязанность по содержанию арендованного имущества

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. Если же эти условия в договоре не прописаны, то действует общее правило, установленное в Гражданском кодексе РФ. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Одновременно с условием о такой неустойке можно установить и точные сроки проведения ремонта арендатором. Если сроки не указаны и отсутствует неотложная необходимость проведения ремонта, арендатор имеет право выполнить свою обязанность в любое время в течение срока аренды. Если неустойка за невыполнение обязанности по содержанию имущества в договоре не предусмотрена, арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта.

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором суды не расценивают в качестве существенного нарушения договора и основания для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. № Ф09-1792/04ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Аналогичные правила действуют и при нарушении арендатором обязанности нести расходы по содержанию имущества (в частности, если арендатор не оплачивает коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

• положениями договора;
• законодательством РФ;
• категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Как бороться с духотой в офисе?

   Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет. 

   Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

   Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Автор статьи:

адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Причины для возмещения ущерба при договоре аренды

• возмещение убытков арендатору при досрочном расторжении договора, возврат денежных средств;
• нарушены сроки договора;
• возмещение убытков арендатору в связи с изъятием земли или иные споры по аренде земельных участков, которые могут возникнуть между сторонами;
• были скрыты существенные недостатки объекта недвижимости, что привело к материальным расходам;
• возмещение арендатору убытков по вине арендодателя, если при пользовании объектом объявилось иное лицо, заявляющее права на него;
• возмещение убытков арендатору при затоплении или после пожара;
• иные нарушения, предусмотренные договором или законом, так что нужно внимательно изучать условия заключаемой сделки.

   Таким образом, возмещение любых убытков, в том числе и если имело место повреждение арендованного имущества, станет реальным только при наличии вины одной из сторон и ее доказанности в суде. Если вы будете следовать всем нашим рекомендациям, то у вас все получится сделать на самом высоком уровне. Желаем вам удачи! У вас обязательно все получится, а мы вам поможем от составления иска о взыскании, обжалование решения суда до исполнения решения суда.

Арендатор нарушает порядок передачи имущества в субаренду

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы».

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

«Умный человек всегда осторожен, даже во сне»*

Итак, договор о съёме квартиры составлять надо. Но как?

Прежде всего, стоит выяснить, в каком случае заключается договор аренды, а в каком договор найма. Не стоит полагать, что это одно и тоже. У юристов синонимов не бывает, там всё чётко и строго.

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, объясняет, если сдаётся жилая недвижимость, то классификация идёт на основании того, кому сдаётся площадь: с физическим лицом заключается договор найма, с юридическим — договор аренды. А вот статус владельца на классификацию не влияет, и если вы снимаете у ИП квартиру как частное лицо, то всё равно подписываете договор найма. Галина Баркус отмечает, что случаи съёма у ИП далеко не единичны сейчас на рынке: «Собственники квартир всё чаще прибегают к регистрации в качестве ИП при сдаче квартиры в аренду, так как это значительно сокращает их налоговое бремя и является законным способом минимизации налогооблажения».

Кроме того, стоит знать, что нежилые помещения в найм не сдаются! То есть любые апартаменты можно сдать или снять только на основании договора аренды.

«Любой договор можно заключить в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но если этого не сделать, то документ всё равно будет считаться действительным. Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН, подчёркивает: «Для договора аренды и найма установлены обязательные условия, которые должны быть включены в договор, и при отсутствии которых документ может быть признан судом незаключённым. К таким условиям относятся: предмет договора, арендная плата (размер, порядок оплаты, изменение) и срок». Правда, Вадим Ламин, уточняет, что если арендную плату в договоре не прописать, то это уже будет договор безвозмездного найма.

Неуказанный срок аренды считается государством равным пяти годам, это максимальный срок аренды, возможный по договору. Минимальный — одиннадцать месяцев. Чаще всего на рынке заключают договора найма или аренды на одиннадцать месяцев с правом продления. Причина этого кроется в том, что такие короткие договора не требуют государственной регистрации.

Договора же на срок от года и до пяти лет необходимо регистрировать в Росреестре, это требование содержится в ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ним» от 27.07.1997 122-ФЗ. Вернее, как уточняет Владимир Шмаков, сам договор не регистрируется, регистрируется обременение права собственности в виде договора найма. Для этого стороны подают заявление и необходимый пакет документов в МФЦ.

Галина Баркус обращает внимание, что в последующем любые соглашения об изменении зарегистрированного договора аренды также подлежат государственной регистрации и будут действительны только после проведения такой процедуры. Кроме того, после того как договор найма перестал действовать, соответствующие обременения с квартиры необходимо снять, обратившись опять в регистрирующий орган

Эксперт предупреждает: «Если этого не сделать, наличие обременения (даже фактически прекратившегося год назад) может обернуться неприятностью при последующем намерении собственника сдать квартиру в аренду. Ведь новый потенциальный покупатель, увидев в выписке из ЕГРП обременение, вправе приостановить переговоры или даже выбрать другой „чистый“ объект».

Если пренебречь этой обязанностью и не регистрировать договор, то последствия при аренде и найме для собственника недвижимости разные, если не учитывать риски несоблюдения интересов обеих сторон сделки. При неисполнении требования по регистрации договора аренды, арендатор, юридическое лицо, лишь не получает возможность эти расходы учитывать в целях уменьшения налогооблагаемой базы. Арендодатель никаких отдельных взысканий не получает. При уклонении от регистрации договора найма последствия более жёсткие и касаются они наймодателей. Как рассказывает Галина Баркус, закон в таких случаях предусматривает штрафы: для физических лиц — 5000 рублей, для ИП — до 100 000 рублей.

При этом не стоит думать, что незарегистрированный договор аренды освобождает владельца квартиры от уплаты налога с дохода, который он получает в виде арендной платы. Вадим Ламин расставляет все точки над i: «Само по себе отсутствие заключённого договора аренды не является нарушением закона, поэтому составлять его не обязательно. Однако это не значит, что без договора арендодатель не будет обязан платить налоги с полученной суммы аренды. Если налоговая служба узнает о факте сдачи жилья в аренду, то она найдёт способ взыскать положенную сумму в качестве налогов».

История

Отношения арендодателя и арендатора определяются наличием права аренды . Традиционно единственной обязанностью арендодателя в Соединенных Штатах было передать недвижимость арендатору, хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что арендодатель должен передать арендатора во владение. Современное право арендодателя-арендатора включает ряд других прав и обязанностей, принадлежащих как арендодателям, так и арендаторам.

Современное толкование отношений арендатор-арендодатель основывается на представлении о том, что аренда включает в себя многие элементы договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском законодательстве о домовладельцах и квартиросъемщиках многие из этих прав и обязанностей закреплены в Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках .

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

r />

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению 

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43-34189/2006-2-655).

Понятие владения и пользования

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ:

Объем прав и обязанностей наймодателя в этом контексте устанавливается каждым конкретным договором. Таким образом, у сторон договора есть два варианта объема прав арендатора:

• владение плюс пользование;
• исключительно пользование.

Право владения предусматривает возможность фактически осуществлять физическое господство над имуществом. Оно предоставляет своему обладателю возможность устанавливать режим доступа к имуществу и физически воздействовать на него. Традиционно право владения арендуемым имуществом предоставляется при найме недвижимости. Так, наниматель помещения получает право на установления режима доступу у нему (грубо говоря, закрыть квартиру на ключ). Однако такой тип владения используется традиционно только применимо к договорам аренды.

При этом арендатор имеет право осуществлять господство над имуществом, однако не может его продать, подарить и так далее. Осуществить это может исключительно лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Важным моментом при рассмотрении права владения арендованным имуществом является момент возникновения такого права. Право владения арендованным имуществом возникает исключительно в момент передачи вещи нанимателю. При этом, право пользования имуществом, полученным  в аренду, может возникать в любой другой момент (учитывая консенсуальную природу договора найма).

Пользование предусматривает возможность применения и употребления имущества. Однако пользователь не имеет права ограничить доступ иных лиц к нему. Одной из ключевых отличительных особенностей пользования является извлечение из имущества его полезных свойств.

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

ВАЖНО: Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Условие об арендной плате

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме, как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.

Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

   Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем

Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций

   Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

• Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
• Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

Жилая и коммерческая аренда

Законодательство о арендодателе и арендаторе обычно признает различия между жилищной и коммерческой арендой, исходя из того, что аренда жилья представляет гораздо больший риск неравных переговорных позиций, чем коммерческая аренда.

Аренда жилья — это контракты, которые предназначены для проживания или проживания отдельных лиц или групп на арендованной площади. Большинство государственных органов «признали святость дома». Поэтому арендаторам жилых помещений обычно предоставляется больше прав и защиты, чем при коммерческой аренде. Кроме того, из-за презумпции неравных возможностей на переговорах жилые помещения получают больше защиты. В штатах, округах и городах действуют разные законы, а также разные уровни защиты арендаторов и владельцев коммерческих помещений.

Коммерческая аренда — это аренда помещений, предназначенных для коммерческого использования, например промышленных, офисных, торговых и производственных. В коммерческой аренде обычно меньше средств защиты потребителей, чем в случае аренды жилой недвижимости, потому что она является предметом гораздо большего числа переговоров.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.