Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно

Трудоемкий процесс

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».

Что такое недвижимость, не предназначенная для жилья?

Нежилое помещение — объект недвижимости, который не пригоден для постоянного жилья. Обычно к таким объектам относятся объекты, в которых предоставляются услуги, кафе, рестораны, парикмахерские, салоны красоты, магазины и многое другое.

Чаще всего нежилая недвижимость располагается на цокольных этажах жилых помещений, но также много объектов находится в полностью нежилых зданиях, которые специально построены для различных организаций.

Нежилое помещение обладает следующими признаками:

• не предназначено для жилья;
• не имеется прописанных людей;
• наличие отдельного входа;
• зарегистрировано на определенном земельном участке;
• официально оформлено, имеет статус «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

По использованию в коммерческих и административных целях выделяют несколько видов нежилых помещений:

1. Торговые. Такие помещения используются для розничной или оптовой торговли.
2. Административно-управленческие. Используются для различных компаний под офисы. Чаще всего располагаются в бизнес-центрах.
3. Складские. Используются для хранения товара.

Главная особенность нежилого помещения заключается в том, что строятся они для предоставления различных услуг, но не для жилья в них.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Особенности сделки с квартирой после дарения: когда можно продать недвижимость?
• Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры
• Дистанционная реализация недвижимости. Как продать квартиру в другом городе?
• 10 лучших сайтов по продаже недвижимости в России. Как подать объявление бесплатно?
• Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?

Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями

Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора

Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.

Способ 3. Обращение в агентство недвижимости

Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.

У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.

За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.

О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.

Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?

Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений.

Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание.

Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.

Вот некоторые из них:

• оборудовать объект под личный бизнес;
• сдать его в аренду другим предпринимателям;
• продать заинтересованным лицам.

Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье.

Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта.

Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания.

Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.

О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте.

А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи.

Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи.

Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога.

Профессиональная помощь в продаже коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 компаний

Выбор посредника – дело тонкое. Поскольку недвижимость мы продаём далеко не каждый день, искать компанию нужно вдумчиво и трезво, как спутника жизни.

1) Инком-Недвижимость

Четверть века на рынке недвижимости, головной офис в Москве и ещё 40 отделений во всех районах города, филиалы в крупных городах РФ. Крупнейший инвестиционно-девелоперский холдинг в стране – занимается не только риэлтерской деятельностью, но и возведением малоэтажных жилых комплексов в столице, Подмосковье и Красноярске.

Работа компании неоднократно отмечалась внутренними и международными наградами. Имеет статус «Народная марка России». На организованном рынке московских риэлторских услуг доля присутствия компании составляет 32%. Профессиональная помощь в продаже, покупке, аренде нежилых помещений и зданий.

2) Ренталком

Компания работает на столичном жилищном рынке более 10 лет. Объекты коммерческого назначения – основной профиль фирмы. Задача специалистов агентства – профессиональное содействие в продаже, приобретении и найме офисов, торговых помещений, производственных цехов, складов, спортивных и гостиничных комплексов.

Главные преимущества организации – оперативность сотрудников, максимально корректная оценка стоимости объектов, наличие собственной базы данных, низкие цены на услуги, гарантия результата, юридическая безупречность каждой сделки.

3) Delta Estate

Агентство элитной недвижимости. Занимается дорогими квартирами, торговой и офисной недвижимостью, земельными участками, особняками, зданиями под реконструкцию. Имеет крупнейшую в столице базу данных. Работает с известными корпорациями и частными клиентами.

Профессиональный участник рынка с 2000 года. За годы работы компания помогла реализовать более 600 кв. метров офисных и торговых площадей. С каждым годом объёмы реализуемой недвижимости увеличиваются, совершенствуются методики продаж, внедряются новые технологии и пополняется информационная база.

4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости

Хотите продать быстро и с выгодой, пользуйтесь подсказками наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости оперативные и безопасные продажи.

Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

Если на вашем счету – не один десяток проданных объектов, продолжайте действовать самостоятельно. У вас прирождённый талант.

Остальным лучше сотрудничать с профессионалами. Они знают рынок, умеют работать с документами грамотно, заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене. Выигрываете вы – выигрывает агент.

Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости

Логическое продолжение первого совета. В обзоре, который представлен выше, 2 из 3 компании специализируются на нежилых объектах. Такие агентства имеют узконаправленных риэлторов, которые годами занимаются только продажей или, например, арендой офисов и магазинов.

Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие картинки. Укажите все плюсы вашего помещения – близость транспортного узла, недавний ремонт сантехники и замена проводки, удачное месторасположение в деловом районе города, дивный вид на мегаполис из офиса на 25 этаже. Удачные фото прекрасно дополнят картину.

Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Таргетная реклама – мощный маркетинговый инструмент, которым пользуются не только менеджеры, но и умные продавцы коммерческой недвижимости. Ориентируйтесь в своей рекламной кампании на тех, кому такое помещение нужнее всего – предпринимателей, инвесторов, оптовых торговцев.

Рекламу надо давать там, где целевая аудитория её прочтёт – на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Можно даже отпечатать небольшой тираж рекламных флаеров и распространить их по деловым центрам вашего города.

Смотрите обобщающий ролик по теме статьи.

Сделки между юридическими лицами

В случае, когда сделка происходит между юридическими лицами, обычно участвуют уполномоченные лица на основании доверенности, полученной от генерального директора.

Опираясь на статью 429 ГК РФ юридические лица могут составить ПДКП, предварительный договор купли-продажи, в котором указываются:

• Организации, участвующие в сделке.
• Описание недвижимости, включая ее стоимость.
• Сроки осуществления сделки.
• Передача и получение денег.

По предварительному договору купли-продажи нельзя требовать или оплачивать всю стоимость продаваемого объекта.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

В ПДКП должен быть прописан срок, за который будет составлен основной договор купли-продажи. Участниками основного договора должны остаться те же юридические лица, которые подписывали ПДКП. В ином случае необходимо оформить новую доверенность.

В основной договор необходимо внести параметры и характеристики помещения, точную стоимость. Данные пункты остаются такими же, какими были в предварительном договоре купли-продажи, вносить изменения строго запрещается.

Далее необходимо вписать реквизиты контрагентов, ИНН, ОГРН, КПП и скрепить договор подписями и печатями

После заключения договора необходимо отдать на регистрацию права.

Важно! При регистрации договора необходимо будет заплатить госпошлину. Для юридических лиц она составляет 22000 рублей.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

Когда сделка осуществляется между двумя юридическими лицами, продавцу следует подготовить большой пакет документов:

• Свидетельство о государственной регистрации юр. лица.
• Учредительные документы.
• Свидетельство о присвоении ИНН.
• Положение о полномочиях директора.
• Разрешение от всех участников, акционеров ООО.
• Справку о балансовой стоимости основных средств.
• Для государственных и муниципальных организаций, которые владеют имуществом на праве оперативного управления, необходимо иметь письменное согласие вышестоящего органа по управлению муниципальным или государственным имуществом.
• Для организаций, которые созданы на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий, необходимо предоставить выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, которые принадлежат государству или муниципалитету.
• Акт об оценке имущества.

Еще один важный момент в осуществлении сделки между юр. лицами — расчет производится с помощью безналичного способа оплаты, через бухгалтерии организаций. Когда в сделке принимают участие оба юридических лица, необходимо быть крайне внимательным и перед покупкой проверить достоверность компании и всех бумаг.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Продажа без потерь

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение

«Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она. — То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким»

«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.

Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он. — Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.

По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».