Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули — советы риэлтора

Совет №2 — держи язык за зубами.

Грабеж среди бела дня

После сделки, продавец вместе со своей женой вышли из банка имея при себе крупную сумму денег. Ими было принято решение перейти улицу и положить деньги на счёт в другом кредитном учреждении, от услуг инкассаторов они отказались. В этот миг подъехала машина, из неё вышли трое амбалов, отобрали сумку с деньгами, дали чем-то тяжёлым по голове и скрылись. Как итог беспечности: ни квартиры, ни денег, проломлен череп и 3 месяца в больнице, навсегда искалеченный организм и подорванное здоровье. Завели дело, преступников нашли, деньги не вернули. В ходе следствия выяснилось, что у злоумышленников были сообщники среди банковских работников, они давно приметили беспечную парочку и дали на неё наводку грабителям, а те в свою очередь лишь ждали удобного случая, и понимая что другого подходящего момента у них скорее всего уже не будет, решили ограбить продавцов после выемки денег из ячейки недалеко от входа в банк…

Или ещё вариант: человек решил продать квартиру и на вырученные деньги купить частное домовладение. Это было его заветной мечтой. Эйфория от предстоящей сделки вскружила ему голову и развязала язык, еще далеко до даты сделки все в округе знали, что уже после продажи квартиры он планирует купить конкретный дом и что расплачиваться с хозяином будет наличными. После выемки денег из банковской ячейки, он приехал с вырученной за реализацию жилья суммой домой. Вечером того же дня человек принимал поздравления, много отвлекался и в итоге напился. На утро он обнаружил, что квартиру, в которой он сам жил и где хранил деньги со сделки, обокрали. В дальнейшем выяснилось, что злоумышленники давно его пасли, а зная, что продавец обязательно приедет домой с деньгами, так как вскоре предполагалась сделка по дому за наличный расчёт из рук в руки, ждали до последнего именно этого момента. При продаже жилья хозяин сам сдал себя с потрохами — у него оказался слишком длинный язык. В итоге аферисты, за решёткой, часть денег удалось вернуть…

Таких примеров, хоть пруд пруди, когда грабители знали маршруты и расписание передвижения продавцов квартир заранее, но видимо жизнь и горький опыт пострадавших, людей ничему не учит.

Никому не сообщайте назначенное время и дату сделки в банке, в целях конфиденциальности держите эту информацию в секрете. “Храните деньги в сберегательной кассе” — учит нас герой Куравлёва из к/ф “Иван Васильевич меняет профессию” и с ним нельзя не согласится.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.

Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.

Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.

Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает

Подготовка к продаже квартиры без ремонта

Отказ отремонтировать квартиру перед ее продажей – не повод фотографировать и выставлять ее на всеобщее обозрение в имеющемся состоянии

Очень важно привести жилье в надлежащий вид, чтобы покупатель смог оценить его по достоинству и согласиться на сделку. Направление действий продавца – внешний вид, отсутствие посторонних запахов и звуков

Остается только последовательно привести идею в исполнение.

Внешнее впечатление

В первую очередь, следует устранить все видимые дефекты. Сделать это можно просто и быстро, используя подручные инструменты и клеевой раствор. Плинтус, обои, дверные ручки – все должно находиться на своем месте, плотно прилегать к основе, не болтаться и по возможности создавать благоприятное впечатление.

Обязательным условием перед первым осмотром квартиры является проведение уборки. Окна должны быть вымыты, светильники – очищены от пыли, паутина убрана.

Если качество постройки дома оставляет желать лучшего, слишком яркий свет лучше не включать – он выдаст неровность стен и пола. Если же все в порядке, смело включайте люстру. Хорошее искусственное освещение сделает жилье визуально уютнее и привлекательнее.

Если в доме имеется старая мебель, ее лучше вывести заранее, чтобы не портить впечатление. А вот хороший диван можно оставить, заодно украсив его теплой накидкой. Она подчеркнет уютную домашнюю атмосферу и станет достойным украшением комнаты. И обязательно проветрите квартиру в течение нескольких часов, чтобы полностью удалить запах пыли и старины, любящий селиться в старых квартирах.

Кухня и ванная комната

Вспомогательные помещения дома важны не менее, чем гостиная и спальня. Сантехнику следует помыть или, в случае крайне неудовлетворительного состояния, заменить. Все смесители и краны должны сиять чистотой и безупречно работать.

Следы протечек стоит полностью устранить. Если стояк внезапно забился, его следует тщательно прочистить. Вся грязь должна быть убрана, старая мебель и бытовая техника – вывезены или вымыты.

Минута тишины

Шумные соседи или расположенная у окна дорога могут свести на нет все усилия по продаже квартиры. Проблему несложно решить следующим образом: назначьте просмотр жилья на вечер или на выходной день, чтобы на улице было мало машин, а находящийся рядом супермаркет работал в максимально спокойном режиме. Договориться с соседями будет несложно путем недорогих преподношений и убедительных уговоров с ненавязчивым обещанием ответных санкций за сорванную сделку.

Приятные бонусы

Увеличить шансы на продажу квартиры без ремонта помогут следующие рекомендации:

• Приведите в порядок подъезд или попросите об этом уборщицу.
• Никогда не упоминайте, что в квартире умер кто-то из бывших жильцов.
• Наметьте для себя все преимущества квартиры в плане расположения, инфраструктуры, площади, качества освещения и отопления и обязательно сообщите об этом покупателю.

О том, где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно, читайте Где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно?

Совет №6 — Выбери и найми опытного риэлтора для продажи

Передача денег за продажу квартиры — ячейка, аккредитив, наличные на руки

Одна неверная цифра в банковских реквизитах может отправить деньги другому адресату. А вот сможет продавец их после вернуть, точно никто не скажет. Бывали случаи на рынке когда огромные денежные массы растворялись на подставных счетах за секунды, а в последствии их так и никто и не смог найти. Канули в воду денежки и концов не найдешь. Кто-то может возразить, что ничего страшного в нарочных или сделанных не на роком ошибках в реквизитах нет, деньги с неверного счёта всегда можно вернуть. И то правда, однако, стоит отметить, что возврат денежных средств может занять достаточного много времени из-за сложности банковских процедур.

Сам Дкп согласовывается сторонами сделки заблаговременно и у многих продавцов уже бывают от чтения документа мозоли на глазах. И всё же, потрудитесь перед самим подписанием договора купли-продажи квартиры ещё раз ознакомиться с соглашением, иногда изменения в него могут внести в самый последний момент.

Для безопасности финансовых расчётов и передачи денег за продажу квартиры стороны сделки арендуют в кредитном учреждении банковскую ячейку в депозитарии. За аренду ячейки в банке платит покупатель жилья — это общепринятые условия по рынку, если иного не достигнуто в ходе предварительных переговоров.

Рекомендую предварительно согласовать, а перед подписанием внимательно ознакомиться с договором аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа. В соглашении должно быть черным по белому указано — кто и при выполнении каких условий может забрать деньги из ячейки, обычно — это зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой из Росреестра о регистрации права собственности на имя покупателя. Иными словами продавец сможет забрать деньги за проданную им квартиру, только после подтверждения перехода права собственности на объект. В том, случае когда продавец не успевает выписаться вовремя из квартиры, покупателем в дополнительную ячейку могут быть заложены деньги, порядка 200-300 тысяч рублей, под выписку собственника из жилья и снятие с регистрационного учёта по месту жительства.

Конечно же стоит упомянуть о таком набирающем обороты способе безопасных расчётов как аккредитив. В момент подписания договора купли-продажи квартиры открывается аккредитив, на которые перечисляются денежные средства покупателя. После предоставления продавцом подтверждения регистрации и перехода права собственности на объект недвижимости, банк перечисляет деньги с аккредитива на любой указанный продавцом счёт.

Как быть в том случае когда хорошие знакомые предлагают передать деньги за квартиру на руки?

Передача наличных денег при продаже квартиры из рук в руки, под всякие расписки, ни при каких обстоятельствах не допустимо и не приемлемо.

Как бы там ни было, какой бы вариант передачи денег за продажу квартиры собственник не предпочтёт — старый дедовский способ через ячейку или перевод с электронного банковского счёта на другой счёт, следует помнить, что сделка — это всегда риск. Всегда будь на чеку!

Где искать покупателей

Первая проблема, с которой сталкивается продавец квартиры – поиск покупателей. Для ее решения существует несколько действенных способов:

Интернет-ресурсы. Объявление о продаже недвижимости можно разместить на бесплатных сайтах объявлений (Avito, «Юла», «Домофонд» и т.д.)

Важно правильно оформить предложение: перечислить сильные стороны квартиры или дома, а также добавить несколько качественных изображений.
СМИ. Практически в каждом населенном пункте есть местная газета, куда можно подать свое объявление о продаже

Это предложение рассчитано на более взрослую аудиторию, так как люди молодого и среднего возраста предпочитают интернет.
Информационные стенды. Искать покупателей можно и с помощью объявлений, расклеенных на специальных досках или просто у подъезда. Их увидит достаточное количество граждан, среди которых обязательно найдется тот, кому нужна недвижимость именно в этом районе.
Обмен. Если нужно продать квартиру и купить дом, можно изучить предложения об обмене на сайтах объявлений и в газетах.
«Сарафанное радио». Выставив жилплощадь на реализацию можно оповестить об этом ближайшее окружение (коллеги, друзья, родственники). Среди их знакомых может найтись потенциальный покупатель. Кроме того, продажа знакомым более безопасна.

Совершение сделки

В назначенный день все стороны должны встретиться в обусловленном месте. Далее все происходит в соответствии с определенным алгоритмом. Вот какую последовательность действий нужно соблюдать:

1. Подписание договора на продажу недвижимости.
2. Осуществление взаиморасчетов. Рекомендуется использовать специальную технику для проверки подлинности купюр, если оплата производится наличными. Когда транзакция проводится безналичным способом, требуется предоставить квитанцию с отметкой банка.
3. Подписание соглашение на покупку жилья и совершение взаиморасчетов.
4. Если часть денег переводится банком, то требуется поехать в офис обслуживания для подписания договора ипотеки.
5. Обращение в отделение МФЦ или Росреестра, чтобы сдать полный пакет документов на регистрацию сделки.

Затем сторонам необходимо приехать для получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Есть особенность работы с материнским капиталом. Деньги можно получить только после того, как жилье перейдет в собственность покупателя. Транзакция совершается в течение 30 дней.

Все это необходимо учитывать при одновременной покупке и продаже жилья. Если возникают вопросы, можно получить бесплатные консультации риелторов на специализированных сайтах. Когда нет желания или возможности полностью курировать все вопросы и проверять чистоту сделки, стоит обратиться в агентство недвижимости.

Ступень 2. Косметический ремонт

Поскольку квартира досталась от бабушки, можно предположить, какой ремонт в ней был! Знакомый подумал, что если отремонтировать ее хотя бы поверхностно, можно быстрее найти покупателя. Хотя любой риелтор предупредит, что ремонт не является гарантией быстрой продажи. Но ведь цель – отремонтировать, чтобы продать квартиру самостоятельно. Так что никого не слушая, знакомый вложил 20 000 рублей и обновил жилье. Вот что он сделал:

1. Оштукатурил заново подтекающий потолок;
2. Заменил обои в комнатах и прихожей на белые, под покраску;
3. Настелил линолеум на прогнивший паркетный пол;
4. Сбил плитку в ванной и оштукатурил под новое покрытие стены;
5. Заменил смесители на пусть и недорогие, но новые.

Человек не стал менять окна, полы, делать перепланировку, класть плитку… зачем, если каждый новый покупатель видит все по-своему? Кому-то нравится объединенная кухня с гостиной, кому-то нет. Кто-то предпочитает паркетные полы, а кто-то ламинат. Поэтому не советуем самостоятельно переделывать квартиру капитально. Просто подготовьте ее к показам так, чтобы не отпугивать посетителей.

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

• метраж;
• год постройки;
• размер помещений и так далее.

Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

• молодая семья;
• многодетная семья;
• малообеспеченная семья;
• военнослужащие, госслужащие;
• ветераны и инвалиды ВОВ;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры (детально о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса и как это сделать, читайте здесь).

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

Больше об условиях и нюансах покупки квартиры с рассрочкой платежа, читайте тут, а как правильно составить договор купли-продажи жилья с ежемесячными или ежеквартальными платежами, можно узнать здесь.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

• сайтах застройщиков;
• интернет-порталах о недвижимости;
• в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас

Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Сделать фото и составить объявление

Следующая, особенно важная часть – это фотографии квартиры для объявления. В том, что фото нужны – сомнений нет, но вот организовать их можно по-разному:

• сфотографировать самостоятельно на смартфон. Качество будет не лучшим, но если грамотно подобрать ракурс и подготовиться к съемке, результат будет достаточным, чтобы показать все самое главное будущему покупателю;
• попросить знакомого с более профессиональной техникой. Лучше, чтобы этот знакомый знал основы фотографии интерьера – иначе это будут обычные фотографии, пусть и в высоком разрешении;
• обратиться к профессиональному фотографу. Специалист знает, как правильно показать те или иные стороны квартиры, он подскажет, что и куда убрать на момент съемки, а также не сфотографирует откровенно неудачные места. Как говорит Александр Сотников, найти фотографа достаточно просто, и стоить его услуги будут не больше 5 тысяч рублей;
• обратиться в агентство недвижимости. Как правило, риелторы сотрудничают с фотографами для съемки интерьеров, и продавцу не придется ничего платить за их услуги. Хотя часто сам риелтор делает фото на свой смартфон – и это неплохой вариант (в силу своего опыта он знает, как правильно снять интерьер, чтобы продать квартиру).

Как говорит Александр Киселев, при обработке фотографий нельзя перестараться и сделать квартиру лучше, чем она есть на самом деле. Фото должны раскрывать все плюсы интерьера, не акцентируя особого внимания на его минусах.

Есть и более хитрые способы. Например, независимый эксперт Александр Патешман советует купить новую мебель в магазине, и разместить ее в квартире перед фото

А после – сдать ее обратно в магазин (важно сохранить чеки). На вопросы покупателей «а где тот шкаф с фото» – объяснять, что его уже продали

Конечно, это достаточно спорный подход – но в некоторых ситуациях может сработать.

А само объявление должно быть составлено максимально четко, говорит эксперт: нельзя писать, что квартира в хорошем состоянии – критерии «хорошего» у всех одинаковые. «Пишите максимально конкретно: в квартире пластиковые окна, на полу постелен паркет, потолок натяжной. Ремонт делали в XXXX году, нет царапин, пятен, трещин. Пропишите достоинства квартиры: в шаговой доступности две школы, садик, продуктовые магазины. Бесплатная парковка, игровая детская площадка, чистый подъезд. Сделайте панорамные снимки или снимите короткие видео по 40 секунд на каждую комнату», – советует эксперт.

И еще об одном важном моменте рассказал Александр Киселев: желательно все же оставлять покупателям какую-то мебель, которой будет достаточно для жизни. Все дело в ипотеке – часто квартиру покупают «на последние», и покупать мебель будет не за что

Ее стоимость можно включить в цену квартиры, тогда ее покроет ипотечный кредит.

В чем преимущества привлечения риэлтора

При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может  любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.

При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.

Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.

В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:

• опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
• быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
• отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
• экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
• показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
• помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
• получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.

Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.

Подведем итоги

В завершение темы выделю главные мысли для будущих продавцов:

1. Не воспринимайте сделки с недвижимостью, как игру в русскую рулетку. Подходите к сделке с умом, тщательно подготовьтесь.
2. Если вы хотите продавать свое жилье самостоятельно, без помощи специалистов, начните готовиться к продаже заранее. Минимум за полгода до размещения объявления о продаже. Не готовы самостоятельно за это браться? Ищите специалиста, но на его поиски вам тоже понадобится время, как минимум даже на то, чтобы сравнить их предложения и условия сотрудничества.
3. С продажами везет тем, кто вкладывается в это, готовит свое жилье, сам готовится к продаже, не отказывается от поступающих предложений, а берет паузу на их анализ, если в чем-то не уверен.

Желаю вам успешных сделок и благодарю за внимание!