Как найти и выбрать коммерческую недвижимость

Как осуществить сделку?

После выбора подходящего объекта самое время приступить к оформлению покупки. Упростить процесс поможет пошаговая инструкция:

1. Анализ документации.Действительно ли продавец является собственником объекта и имеет право на продажу? Если договор купли-продажи составлен продающей стороной, обязательно вчитайтесь в каждую строчку. Ничего не должно насторожить и вызывать двойного толкования, все должно быть однозначно написано. Проверьте, нет ли у собственника долгов по коммунальным и иным сопутствующим платежам.
2. Проведение экспертизы.Экспертная оценка позволит удостовериться в том, что помещение пригодно для использования в коммерческих целей. Экспертиза выявит, если в помещении проводилась незаконная перепланировка, перенос инженерных коммуникаций. В данном случае внесенные изменения сначала необходимо зарегистрировать.
3. Заключение договора.Указываются все реквизиты владельца и покупателя, полная информация об объекте, сумма продажи и порядок расчетов. Обязательно в документе указываются санкции к сторонам на случай нарушения условий договора (просрочки платежа, несоответствия информации действительному положению дел). Договор в трех экземплярах обоюдно подписывается.Многие задаются вопросом, нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи. Эта процедура необязательна, регистрации подлежат лишь права на недвижимое имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, регистрация договора необходима только в двух случаях: если в сделке произошли изменения условий после регистрации прав на собственность или если данный вид недвижимости подлежит специальному учету
4. Оплата по сделке.Производится в порядке, указанном в договоре (наличными, перечислением, одной суммой или частями).
5. Подписание акта приема-передачи помещения.Процедура необязательна, но на практике часто используется. В акте указывается состояние помещения, а подпись означает, что обе стороны ознакомлены с этой информацией.
6. Регистрация прав на объект.

   Подписанный договор передается в Росреестр вместе с остальными документами. Продавец должен предоставить

   • свидетельство на право собственности, подтверждающие возникновение этого права документы (договор о купле-продаже);
   • технические документы (кадастровый паспорт, справка с БТИ, подробный план, техпаспорт помещения);
   • документы владельца (паспорт физлица, учредительные документы для юрлица).

   Если продаваемое помещение является отдельно стоящим зданием, необходимы также документы на землю. Покупатель предоставляет собственные документы, подтверждающие правовой статус и личность, при необходимости прилагается акт приема-передачи помещения.

   Обязательно прилагается платежный документ об оплате госпошлины: для покупателя-физлица сумма составит 2000 руб., для юрлица – 22000 руб. При покупке земельного участка под объектом необходимо заплатить пошлину и на его оформление: 350 руб. для физлиц или 1000 руб. для юридических лиц.

После получения свидетельства на право собственности сделка будет полностью завершена. Стандартный срок регистрации прав собственности на недвижимое имущество не превышает двух недель с момента подачи документов.

• Скачать бланк купли-продажи коммерческой недвижимости
• Скачать образец купли-продажи коммерческой недвижимости

Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

Пример 1. Гражданин С. купил в 2014 году офис, заплатив за него 2 миллиона рублей, а через год помещение было продано за ненадобностью за 2 млн. 500 тыс. рублей. Таким образом, он не владел офисом три года, поэтому должен, согласно положениям ст. 217, уплатить налог в сумме 13% от дохода, или 65 тыс. рублей.

Пример 2. Гражданка Иванова купила коммерческое помещение в 2011 году, и заплатила за него 1 млн. рублей, а продан оно было уже в 2015 году – через четыре года. Согласно действующим нормам, от уплаты налога Иванова освобождается.

Пример 3. Гражданин Савельев купил в 2014 году офис за 1 млн. рублей, а продал он его через год, выручив от продажи 1,5 миллиона, при этом документов, подтверждающих покупку, он представить не смог. В этом случае сумма налога составит 13% от «валовой» стоимости объекта, без учета расходов, или 195 тысяч рублей.

Пример 4. Петров П. П., проживающий в Москве, в 2016 году купил для собственных нужд офис стоимостью 3 млн. рублей, а продал его в 2017 году за 3,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость объекта, согласно кадастровому паспорту, составляет 4 млн. рублей. Объект не был во владении 5 лет, поэтому налог на него начисляется, а рассчитываться он будет по фактической стоимости, так как КС умноженная на коэффициент 0,7, меньше, чем 3,5 миллиона. Соответственно, снизив налоговую базу на 3 млн. рублей, получаем 65 тыс. рублей налога.

Пример 5. Офис в центре Калуги был куплен гражданином Сидоровым в 2016 году за 10 млн. рублей, а продан за 11 миллионов ровно через год, при этом кадастровая стоимость объекта составляет 17 млн. рублей. В этом случае налог начисляется не на 1 миллион прибыли, а на другую сумму, рассчитанную с учетом кадастровой стоимости. Умножив КС на коэффициент 0,7, получаем сумму в 11 млн. 900 тыс. рублей, а это означает, что налог будет рассчитан по формуле: (11 900 000 – 10 000 000)х0,13 = 247 тыс. рублей.

2018 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Когда и для чего необходимо решение учредителей?

Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:

• Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
• Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.

Коллективное

Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.

В документе нужно указать:

• дату, время начала и окончания собрания;
• место;
• повестку;
• участников;
• данные об объекте;
• покупателе;
• сумму сделки;
• порядок и срок оплаты.

Правила составления протоколов общих собраний ООО установлены в ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ.

Единственного учредителя

Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

• имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
• объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
• имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Подробная инструкция для покупателя

Внимательно прочитав эту инструкцию от начала и до конца, вы узнаете, как купить коммерческую недвижимость в Москве или любом другом городе России. Это готовый план действий, реализовав который на практике вы гарантированно станете собственником помещения.

Выбираем помещение

Есть два способа найти подходящую вам недвижимость — подбирать варианты самостоятельно или обратиться в агентство, что сэкономит ваше время и снизит шанс стать жертвой мошенников. Агентская комиссия в среднем составляет 2-8% от стоимости недвижимости. На наш взгляд, обратившись в хорошее агентство, вы получите гораздо большую выгоду.

Однако мы не советуем вам пользоваться услугами частных агентов. Среди них мало профессионалов, которые специализируются именно по коммерческой недвижимости. Поэтому найти хорошего частного риэлтора по этой теме достаточно непросто.

Разумеется, прежде чем начать выбирать помещение, вы должны четко представлять себе, для чего вы будете его использовать и какие критерии выбора являются для вас принципиальными.

Осматриваем подходящие

Прежде, чем вы выберите один из нескольких подходящих вариантов, мы рекомендуем вам съездить на объекты и осмотреть их. Так вы своими глазами увидите все преимущества и недостатки помещений. Не секрет, что очень часто информация в объявлении о продаже отличается от действительности. А если вы работаете через агентство, личный осмотр поможет вам узнать о помещении больше, ведь агент мог посчитать какие-то детали несущественными.

Проводя осмотр объекта, обратите внимание на презентабельность и надежность здания, качества ремонта и коммуникаций, удобно ли до него добираться автомобилистам и не имеющим машины, каковы соседние постройки (вряд ли вы захотите открывать свадебный салон рядом с кладбищем). Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки

Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки.

Проверяем документы

На этом этапе вам лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вам нужно проверить, насколько корректно составлены документы на продажу коммерческой недвижимости, а именно:

1. Договор купли-продажи недвижимости;
2. Справка из БТИ;
3. Кадастровый план;
4. Иные документы, относящиеся к зданию.

В договоре обязательно должны быть прописаны параметры помещения, сумма сделки, порядок вступления договора в силу, предусмотрены санкции для обеих сторон за неисполнение условий договора.

При согласовании договора убедитесь, что вас устраивает способ оплаты — наличными деньгами или безналичным переводом. Стоимость помещения может вноситься единовременно, частями или постоплатой.

У здания не должно быть никаких собственников кроме того, с кем вы заключаете договор, иначе это может привести к проблемам в последствии. Проверьте, что за площадью не числится долгов по коммунальным и другим счетам, иначе вы должны будете их выплачивать, как действующий владелец.

Проводим оценку

Обязательно закажите оценочную экспертизу здания у специалистов. В результате этой процедуры вы получите на руки документ с подробным обоснованием рыночной цены здания и его целевого назначения.

Возможно, вам будет это интересно: Что такое кадастровые работы и как они проходят.

Подписываем договор

Для того, чтобы стать полноправным владельцем помещения, вам необходимо подписать договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

Оплачиваем покупку

Внесение оплаты за недвижимость производится строго по условиям заключенного договора. Соблюдайте прописанные в нем суммы, способы и сроки оплаты

Регистрируем недвижимость

Чтобы завершить оформление коммерческой недвижимости в собственность и стать ее полноправным владельцем, вам нужно передать подписанный обеими сторонами договор в Росреестр для регистрации.

Сделав это, вы получите на руки свидетельство, подтверждающее вашу собственности на недвижимость, и окончательно завершите процесс покупки. После этого вы становитесь полноправным хозяином и можете использовать квадратные метры по своему желанию.

Как купить коммерческую недвижимость – 7 простых шагов

Нежилые объекты покупают либо непосредственно у собственников, либо через агентства недвижимости, о которых мы подробно писали в одной из публикаций. Второй вариант более предпочтителен, поскольку снижает риски мошенничества и экономит время. Правда, за такие услуги придётся заплатить от 2 до 8% от стоимости помещения.

Ещё один вариант – воспользоваться помощью частного маклера. Но квалифицированных специалистов, работающих с коммерческими сооружениями вне риэлторских агентств, единицы. О том, кто такие частные риэлторы, на сайте есть специальный материал.

Далее – пошаговая инструкция для тех, кто желает приобрести продуктовый магазин, склад, офис, завод по производству пластиковых бутылок или хлебопекарню.

Шаг 1. Выбираем объект недвижимости

Выбирать объект нужно в зависимости от целей его использования. Как уже говорилось, помощь профессионалов из риэлторского агентства значительно ускорит процесс поиска.

Агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, имеют обширную базу таких объектов. А опытные сотрудники знают все юридические тонкости и нюансы операций с нежилыми сооружениями и помещениями.

Все подробности о принципах работы профессионалов раскрыты в статье «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков

Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца

Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7. Регистрируем коммерческую недвижимость

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Читайте публикацию по смежной теме – «Выкуп недвижимости».

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Что нужно знать при аренде коммерческой недвижимости?

   Аренда коммерческой недвижимости достаточно распространенное явление.

При аренде такой недвижимости необходимо знать и уточнять следующее:

1. Договор аренды может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный. При заключении договора на срок более года, он подлежит госрегистрации
2. При необходимости переоборудования помещения следует согласовать это с арендодателем, оговорив условия переоборудования, за чей счет и другие моменты
3. В случае проведения ремонта будут ли предоставляться арендные каникулы
4. Имеют ли третьи лица права на сдаваемое в аренду помещение и какие права они имеют
5. Порядок пользования недвижимостью, а именно, может арендатор использовать площадь всей недвижимости или какую-то часть он не вправе использовать, например, витрины в магазине, которые составляют половину площади помещения
6. Кто обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт недвижимости, так как соответствующая обязанность может быть договором возложена на одну из сторон
7. При аренде коммерческой недвижимости следует внимательно изучить договор, предоставленный второй стороной, и при необходимости дополнить его своими условиями, или же не подписывать при несогласии с каким-то условиями
8. Если договором какие-то условия не предусмотрены, тогда будут применяться положения гражданского законодательства

Востребованность и ожидаемая прибыль

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Расчет коэффициента прибыльности

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

• Предполагаемый доход.
• Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).

Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости

Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

1. Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
2. Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
3. Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
4. Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
5. Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

• Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
• Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
• Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
• Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
• Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
• Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.

На нашем сайте есть и другие полезные материалы, посвященные этому виду недвижимости, из которых вы узнаете:

• Для чего нужно проведение оценки и можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую?
• Стоит ли вкладывать деньги в строительство таких объектов?
• Как правильно воспользоваться доверительным управлением?