Разрешение на строительство 2021. топ 10 причин не получить!

Зачем вообще необходимо иметь разрешение на строительство дома на собственном участке?

Многие владельцы земельного участка задаются целью возвести на нем сооружение. Возможность строительства на законных основаниях зависит от характеристик участка, он должен относиться к категории разрешенного использования. На нем разрешено возводить хозяйственные постройки, дома и заниматься садоводством. Обязательным условием является наличие проекта жилого здания, которое может быть выполнено соответствующими лицензированными учреждениями.

В соответствии с Градостроительным кодексом на начальных этапах строительства дома необходимо получить разрешение (выдается бесплатно). Документ удостоверяет соответствие утвержденному проекту в виде схемы с обозначением предполагаемого места размещения сооружения. Он не должен противоречить установленным требованиям, которые содержит градостроительный план. Оформленное разрешение дает застройщику право приступать к строительству, оно выдается на 10 лет.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

• адресате судебной инстанции, куда подается иск;
• полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
• заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
• пояснении ситуации;
• просьбе признать решение определенного органа незаконным;
• приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

• если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
• если участок зарезервирован для государственных нужд;
• при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
• если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Порядок получения разрешения

Строение, возведенное на участке, не предусматривающем застройку, созданное без необходимых разрешений либо с нарушениями строительных, а также градостроительных правил и норм, считается самовольной постройкой, которой нельзя распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду. И поэтому перед началом строительства нужно обязательно получить разрешение.

Для этого застройщик (заказчик) должен совершить следующие процедуры:

• подать в орган архитектуры и градостроительства заявку на выдачу архитектурно-планировочного задания с приложением к ней правоустанавливающего документа на участок земли либо разрешения собственника земельного участка на осуществление проектирования на данном участке;
• получить подготовленное архитектурно-планировочное задание, содержащее требования градостроительной документации, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические требования к объекту, требования в отношении охраны историко-культурных памятников, при необходимости – указание на особые условия осуществления строительства, требования по соблюдению прав физических и юридических лиц, которые могут быть затронуты в результате строительства;
• заказать архитектурный проект в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (согласно ст. 3 п. 1 ФЗ об архитектурной деятельности);
• получить разрешение в органе архитектуры и градостроительства (либо в территориальном органе Госархстройнадзора) на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). Такие разрешения могут быть двух видов:

1. на осуществление всех видов СМР по данному объекту;
2. на выполнение отдельных СМР (подготовительные, земляные работы, прокладка коммуникаций, возведение фундамента, и т.п.).

Срок действия разрешения устанавливается с учетом времени, требуемого для строительства или выполнения отдельных видов СМР. При необходимости оно может быть продлено в недельный срок с момента истечения предыдущего срока.

При передаче разрешения на СМР другому лицу или иных изменениях в договоре подряда на строительство эти изменения нужно перерегистрировать в инспекции Госархстройнадзора в течение 3-х недель.

Чем грозит отсутствие документов

Если собственник земельного участка осуществляет строительную деятельность без согласования с департаментом и работы при этом не попадает под утвержденные случаи исключения, то он привлекается к административной ответственности.

Наказание устанавливается в соответствии со ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации:

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определение критериев по предоставлению разрешения на проведение строительства находится в компетенции местных органов власти.

В частности, для Московской области актуален перечень объектов, сооружение которых допускается без согласования, установленный законом Московской областной думы№15/99-П от 25.09.2014.

В отдельных случаях, установленных Правительством РФ, приобретение разрешение на возведение какого-либо объекта не является обязательным. Такая инициатива значительно упрощает процесс строительства с юридической точки зрения. Вместе с тем следует понимать, что тип проводимой деятельности и вид сооружения должны соответствовать той характеристике, что указана в документации.

Разобраться с техническими нюансами человеку без специального образования иногда достаточно сложно. Поэтому рекомендуется для начала обратиться за консультацией к юристу, занимающемуся земельными вопросами – даже небольшая подсказка может в дальнейшем сыграть ключевую роль в обеспечении эффективного взаимодействия с исполнительными структурами местных органов власти.

Надо ли для ИЖС?

Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным ФЗ N 340, принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).

Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется «уведомлением о соответствии и допустимости стройки». Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.

Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.

Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка.

До 1 марта 2021 г. законом N 267 от 02.08.2019 г. снова продлена так называемая «дачная амнистия». Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.

Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются. Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.

Кто выдает

Разрешение выдается уполномоченной структурой исполнительного органа, у которого в подведомственности находятся территории, где гражданин планирует возводить объект. В большинстве случаев эту роль выполняет местная администрация: либо городская, либо районная. В ее иерархии выделяется департамент для разбора таких вопросов.

Заявка рассматривается в течение 10 суток, после чего заявителю либо отказывают, либо удовлетворяют прошение. Срок действия бумаги не превышает 10 лет. В случае с продажей участка разрешение должно быть переоформлено на нового владельца – для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Состав документации

Для личной подачи уведомления о планируемом строительстве владельцу участка потребуется:

• Паспорт.• Документ, подтверждающий право собственности на землю или номер регистрации участка в ЕГРН.• Заполненный бланк уведомления, утвержденный приказом Министерства строительства №591 (пр.1).

Скачать Бланк уведомления о строительстве дома

При регистрации участка в ЕГРН в подтверждении права собственности на землю оригиналами нет необходимости. При подаче заявления о планируемом строительстве через посредников к пакету документов добавляется соответствующая доверенность.

По избежание ошибок стоит заранее изучить и правильно заполнить все основные 4 раздела заявления о планируемом строительстве, включая:

Повышенные требования к внешнему виду дома (и соответственно основания в отказе даже при малой этажности и площади постройки) возникают при ведении строительства на территориях исторических поселений. В таких случаях не рекомендуется отклонятся от типовых норм ФЗ№73 от 25.06.2002 г.

При отсутствии такой возможности в заявлении обязательно указывается внешнее описание дома, вплоть до цветового решения кровли фасада и типа используемых стройматериалов.

Вероятность получения положительного ответа на заявление о планировании строительства возрастает при подаче двух необязательных документов, а именно:

Оба этих документа выдаются отделом архитектуры бесплатно, единственная проблема при их получении заключается в длительном (до 30 дней с момента подачи запроса) ожидании справок. Стоит отметить, что ГПЗУ в любом случае потребуется в дальнейшем для составления схемы планировки участка (СПОЗУ, 4 обязательный пункт уведомления).

Требования к СПОЗУ прописаны в том же приказе Минстроя №591, при желании эта схема составляется своими силами в любом графическом редакторе.

Оптимальные результаты достигаются при взятии за основу чертежа ГПЗУ, при площади участка менее 1 га он полностью совпадает по масштабу с требуемой приказом величиной 1:500. На участках с площадью от 1 до 30 га ГПЗУ выдается в точном масштабе 1:2000, соответственно для составления схемы планировки участка его достаточно уменьшить в 4 раза.

Помимо обязательной, упомянутой выше информации (расстояния до границ участка, других построек, инженерных коммуникаций и охранных зон) на схеме указываются отступы до имеющихся или будущих заборов. В текстовой части указывается площадь самой земли и здания, процент и плотность застройки (но нормам не превышающие 0,2 и 0,4 по отношению к общей площади участка), суммарная поэтажная площадь, предельная высота здания с учетом куполов и шпилей при их наличии и этажность дома.

При планировании возведения на собственном участке танхауса или дома с этажностью свыше 3 пакет исходных документов существенно расширяется и может включать помимо заявления, паспорта и документов права собственности на участок проектную документацию – пояснительную записку, СПОЗУ, схемы архитектурных решений, подробные сведения об инженерном оборудовании, проект организации работ.

В особо сложных случаях проектная документация подтверждается заключениями независимых экспертов с копией свидетельства их государственной аккредитации, документами, предусмотренными законодательством РФ об объектах культурного наследия или разрешением на отклонение от предельно допустимых норм строительства.

Несложно заметить, что при подаче заявления по упрощенному порядке требования к самой постройке упрощаются (от владельца участка не требуется подробный проект будущего дома). Но это не означает, что построенный с нарушениями дом будет принят в будущем. Проблемы с его вводом в эксплуатацию и передачей в право собственности могут возникнуть как при отклонении от заявленных исходных данных дома, так и при нарушении норм СанПиН 2.1.2.2645-10 или СНиП. Именно по этой причине при подаче уведомления о планировании строительства дома на своем участке стоит использовать готовый и проверенный проект, в идеале – составленный профессионалами.

В каких случаях не нужно разрешение

Законодательно выделен целый ряд строительных работ, при которых нет необходимости получать разрешение:

• Строительство гаража на участке земли, предоставленном для некоммерческого использования, например, садоводства, земельных работ или индивидуального жилищного строительства;

• Монтаж компактного хозяйственного объекта (навеса, киоска, прочего);

• Возведение вспомогательного объекта для построения инженерных технических коммуникаций, прокладки и подключения инженерной сети не с коммерческой целью и только для физических лиц;
• Строительство объекта технического дорожного обеспечения (только для дорожных участков, которые используются владельцем недвижимого объекта для подъезда к своему имуществу);
• Внутриканальные системные соединения (линии электропередачи любого типа, при электроустановках мощностью не более десяти киловатт, а также прокладка водопровода диаметром тридцать сантиметров и менее, монтирование внутренних газопроводных сетей диаметром менее двадцати сантиметров и с уровнем давления не больше 0,6 Мпа).

Когда нужно разрешение на частное строительство, для чего оно требуется

Нужно ли разрешение на частное строительство дома?

В сфере строительства, в том числе индивидуального, существует множество норм и правил, которые необходимо соблюдать.

Несоответствие техническим стандартам может привести к небезопасности возведенных строений. Поэтому застройщикам рекомендуется не нарушать СП и СНИПы, действующие на начало стройки.

Одним из основных документов, регламентирующих такую деятельность, является Градостроительный кодекс (ГрК РФ, кодекс). В 51 статье кодекса содержится понятие и условия выдачи разрешений для строительства.

Этот документ носит удостоверяющий характер. Он подтверждает, что имеющаяся у застройщика, в том числе частного, проектная документация соответствует требованиям градостроительных норм (регламенту, проектам планировки и межевания данной территории).

Если такое соответствие есть, то разрешение может быть выдано. По смыслу законодателя только после поучения этого документа у застройщика возникает право приступить к строительству.

Без него он не может осуществлять законную постройку, реконструкцию объектов. Построенные без разрешения дома являются самовольными незаконными постройками. А за такие строения грозит уплата штрафа, и даже снос дома.

Разрешение на строительство дома

В соответствии с действующим законодательством у владельца участка, планирующего постройку, могут возникнуть две ситуации: когда можно обойтись без разрешения и когда оно необходимо.

Что собой представляет

Что собой представляет документ на разрешение на строительные работы, подробно описано в Градостроительном кодексе. Это решение уполномоченных органов, которое подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует градостроительному регламенту и другим нормам, действующим на территории расположения земельного участка, где планируется застройка.

После получения разрешения заявитель имеет право осуществлять запланированную постройку или реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Нужно ли получать разрешение на строительство в 2019 году

Актуальными нормативными актами предусмотрены случаи, когда получать официальное разрешение для постройки дома не требуется. Для этого нужно, чтобы будущее жилище представляло собой объект индивидуального жилищного строительства. (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Эти параметры прописаны в п. 39 ст. 1 кодекса. Основные критерии для дома следующие:

• иметь не более 3 этажей;
• быть не выше 20 метров;
• не быть предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Для начала строительства такого дома достаточно направить письменное уведомление о планируемых работах в уполномоченный орган (местный муниципалитет, администрацию субъекта РФ). Документ должен содержать технические параметры объекта ИЖС.

Если планируемая постройка по каким-то параметрам будет превышать установленные ограничения, застройщику придётся прибегнуть к классической схеме получения разрешения на строительство.

Необходимые документы

Упрощённая процедура (получение уведомления) не требует сложных действий и широкого пакета документов. Перечень документов:

1. Документы, подтверждающие право на владение земельным участком (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН).
2. Само уведомление о планируемых работах, которое содержит:
   • персональные данные застройщика (ФИО, адрес, данные паспорта);
   • кадастровый номер земельного участка, предназначенного для строительства;
   • информацию о виде разрешенного использования земельного участка;
   • подробное описание будущего дома (количество этажей, высота, площадь, схематическое изображение здания). Также требуется указать данные об отступах от границ земельного участка;
   • подтверждение того, что здание не будет многоквартирным, то есть оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
   • данные для обратной связи с заявителем (почтовый и/или электронной адрес).

Порядок получения

Шаг 1. Направление уведомления в соответствующий орган власти. Это могут быть:

• отдел градостроительства и архитектуры местного муниципалитета;
• администрация субъекта РФ (если участок находится одновременно на территории двух разных населённых пунктов).

Направить уведомление можно:

• личным визитом;
• заказным письмом
• обратившись к услугам МФЦ.

Шаг 2. В течение 7 рабочих дней будет осуществлена проверка объекта на соответствие установленным градостроительным нормам.

Шаг 3. В случае положительного решения заявитель получит уведомление об одобрении проекта. Документ действителен в течение 10 лет.

Если объект не подпадает под критерии ИЖС

В случае если планируемая постройка не соответствует критериям объекта ИЖС, необходимо получить классическое разрешение на строительство.

Для этого потребуется подать заявление о выдаче разрешения в уполномоченный орган (местного самоуправления, региональную администрацию) или через МФЦ. К заявлению прикладывают следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• проект планируемой застройки. Он представляет собой подробный план участка со всеми постройками. В план также должны быть включены инженерные коммуникации, искусственные водоемы и пр.;
• план границ участка (внутренних и внешних).

Уполномоченный орган в течение 7 дней проверяет предоставленные документы, а также сам проект на соответствие регламентам. Разрешение на строительство выдаётся сроком на 10 лет.

Когда не требуется

Правительством Российской Федерации были установлены случаи, когда оформление разрешения не является актуальным:

• Если планируется возводить гараж на земельном участке, предоставленном для некоммерческого пользования (это земли ИЖС, участки для дачи или садоводства).
• Если возникла необходимость в сооружении некапитального объекта: летняя кухня, павильон, беседка и т.д. Дополнительно учитываются постройки хозяйственного характера: сараи, бани, погреба.
• Если нужно построить вспомогательное помещение для прокладки инженерных коммуникаций или подключения к сети. Данный момент действителен только в отношении физических лиц, деятельность которых не преследует коммерческую цель.
• При строительстве объектов дорожного технического обеспечения. Это исключение распространяется лишь на ту территорию, которая используется собственником для подъезда на транспортном средстве к своей недвижимости.
• При сооружении внутриканальных системных соединений. Актуально в отношении ЛЭП и электроустановок с мощностью не более 10 кВт, водопровода с диаметром не более 30 сантиметров, сетей внутреннего газопровода с диаметром не более 20 сантиметров и давлением не более 0,6 Мпа.

Эти ситуации являются основными. Однако законодательством предусмотрены частные варианты, когда также можно не идти в местные органы власти за согласованием.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если планируются следующие виды деятельности:

• при работах над скважиной, глубина которой не превышает 5 метров;
• при реставрационной деятельности над собственной недвижимостью, когда не проводится перепланировка, достройка или исключение части помещений;
• при сооружении линейного объекта в пределах своей территории;
• проведение капитального ремонта без изменения несущих конструкций;
• при возведении площадок для выгула домашних животных, бассейнов и прудов с площадью не более 100 квадратных метров;
• осуществление работ по выделению частных подъездов к недвижимости, возведению опор для освещения и пунктов регулирования подачи газа.

То есть гражданин при любом рассмотрении обязан соблюдать определенные требования по безопасности.

Скважины

В большинстве случаев судебное разбирательство в области индивидуального жилищного строительство происходит в отношении объектов, сооруженных на дачной или садоводческой земле, которая характеризуется некоммерческим использованием.

Чаще всего это возведения совместной инфраструктуры, которые направлены на обслуживание жилья.

Подобная распространенность обусловлена тем, что и сарай могут рассматривать не как вспомогательное сооружение, но как полноценную недвижимость. Это связано с отсутствием строгого разграничения характеристик для той или иной категории.

Этот же момент актуален и для скважин. Поэтому перед тем как начать бурение, чтобы исключить возникновение неприятностей в дальнейшем, рекомендуется обратиться в службу надзора за природными ресурсами и обозначить обязательность приобретения каких-либо бумаг в случае обустройства такого типа сооружения.

Временные постройки и реконструкция

Очевидно, что в отдельных ситуациях возможно, когда реконструкция или реставрация несет с собой достаточно масштабные изменения, что дополнительно влечет корректировку габаритов постройки и общих очертаний в утвержденном плане. Поэтому Правительством РФ был уточнен данный момент.

В частности, разрешение на проведение таких работ не является необходимым, но лишь для тех ситуаций, когда деятельность:

• не влечет за собой изменение габаритов объекта;
• не затрагивает имеющиеся каналы землеотведения;
• не связана с формированием охранного участка.

Кроме того, реконструкция может быть направлена на корректировку коммуникационных структур, связанных с капитальным объектом.

Дороги

При сооружении дорожного покрытия законодательство также установило обстоятельства, когда решение от департамента не считается обязательным. Так, это актуально, если дороги предназначены для подъезда к земельному участку и являются инфраструктурой общего пользования.

Дополнительно распространяется на объекты инженерно-технических коммуникаций с функцией:

• съезда;
• стоянки для транспортных средств;
• выезда;
• переходной скоростной зоны.

Дополнительно согласование не обязательно при строительстве участка примыкания.

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:

1. Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
2. Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
3. Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.

В 2018 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.

Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.

Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:

• минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
• сооружение не функционирует без головного объекта;
• конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
• обособленность вспомогательного объекта;
• наличие отдельного входа.

Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.

Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.

В частности:

1. Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
2. N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
3. Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.

   В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.

Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.

Вспомогательные объекты не признаются недвижимостью, рассматриваются как улучшение земельного надела, на котором они построены, либо в качестве улучшающих функциональность основного объекта. Поэтому они следуют правовой судьбе капитального сооружения.

Следуя логике ВАС, становится понятным, что при строительстве объектов вспомогательного назначения (заборы, пристройки, хозпостройки (сараи, хозблоки), склады) не нужно получать разрешения, так одобрение уполномоченных органов касается возведения недвижимости. А вспомогательные постройки к недвижимости не относятся. Критерии определения недвижимого имущества установлены в ст. 130 ГК РФ.