Порядок купли-продажи квартиры: 8 шагов к сделке

Обычные и условные

В зависимости от момента заключения договоров их можно разделить на обычные и условные.

Обычные или безусловные сделки – это все соглашения, в который права и обязанности прямо связаны с самой сделкой и только с ней. Если договор будет подписан, если все важные условия выполняться, то и сделка состоится. Практически все договоры в гражданском обороте считаются обычными.

Условные соглашения – это те сделки, в которых есть какая-либо причина, из-за которой выполнить её сейчас нельзя, и это прямо указано в тексте. Эта причина должна обладать рядом юридических признаков:

1. На момент составления сделки сделать так, чтобы это условие исполнилось мгновенно, нельзя.
2. Это условие может как наступить, так и не наступить, и не зависит от действий сторон на все 100%.
3. Это условие не может нарушать норм гражданского кодекса и других законодательных актов.

Возможные варианты оплаты и ограничения

У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.

При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:

• когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
• когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.

Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.

НУЖНО ЛИ ВАМ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Это можно сделать с помощью онлайн-сервиса проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты, куда круглосуточно может зайти любой гражданин. Чтобы проверить действительность и актуальность доверенности, необходимо ввести её реквизиты – реестровый номер, дату удостоверения, Ф.И.О. нотариуса, удостоверившего документ.

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.

Владение разными земельными территориями предусматривает возможность их реализации, обмена и других манипуляций. Потенциальные покупатели могут стремиться к приобретению частной территории для возведения жилого комплекса или офисного здания. Цели могут быть разными, но всегда в законодательном порядке должны проводиться сделки с земельными участками.

1. Купля продажа земли в собственность покупателя;
2. Аренда и права на использования земельным участком;
3. Установление земельного сервитута;
4. Обмен между собственниками земли своим имуществом;
5. Сделки с земельными долями;
6. Иные правовые сделки земельного участка.

Сделка с земельным участком будет зарегистрирована Росреестром в срок от 3-х до 15-ти рабочих дней. Конкретное количество дней регистрации зависит от того, с постановкой на кадастровый учет производиться регистрация или нет, как поданы документы и т.д. Закон о госрегистрации недвижимости указывает на следующие сроки регистрации:

• в течение 7 рабочих дней, если заявление на госрегистрацию принято регистрирующим органом
• в течение 9 рабочих дней, если заявление подано в МФЦ
• в течение 5 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если кадастровый учет осуществляется с внесением сведений на основании карты-плана территории – 15 рабочих дней
• в течение 7 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если заявление подано через МФЦ
• в течение 10 рабочих дней, если заявление о гос. кадастровом учете и госрегистрации прав подано в орган регистрации
• в течение 12 рабочих дней при подаче заявления на гос. кадастровый учет и госрегистрацию через МФЦ

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Помощь в оформлении сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Сфера недвижимости — хлебное место для предпринимателей. На рынке работает большое количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги.

Многие из них занимаются только документальным оформлением, другие берут на себя весь комплекс задач, связанных с этим вопросом. Такие же функции есть у риэлторских компаний.

Ниже я предлагаю обзор 3 фирм, которые оформляют сделки с недвижимостью за относительно небольшие деньги и с хорошим качеством.

1) Правовед

Эта компания стоит особняком среди других подобных. Изначально она создавалась как юридическая консультация в интернете. Сайт этой фирмы снабжён обратной формой связи. Через неё любой желающий задаёт интересующие его вопросы. Поэтому, если вы хотите подавать документы самостоятельно, но желаете узнать, как это правильно сделать, или проконсультироваться по каким-то нюансам, смело переходите на сайт Правоведа и задавайте вопрос.

В Правоведе работают сотрудники, которые проживают в различных городах России. На ваш вопрос ответит именно тот сотрудник, который имеет большую компетенцию в этой сфере. Если вам нужна подробная консультация, то нужно будет заплатить небольшую сумму, не превышающую 900 рублей. Кроме того, здесь есть возможность получить бесплатную консультацию. Однако в этом случае будут даны только общие рекомендации.

2) Особое мнение

Компания занимается оформлением сделок с недвижимостью по доверенности от клиентов. Кроме юристов в штате работают специалисты в области строительства, кадастровые инженеры и оценщики. Это позволяет предоставлять весь комплекс услуг.

Последовательность услуг, предоставляемых компанией «Особое мнение»:

№	Услуга	Описание
1	Анализ документации	В ходе анализа проводят юридическую экспертизу документов, выявляют несоответствия при их наличии, а также осуществляют проверку на законность
2	Запрос дополнительных материалов	При отсутствие каких-либо обязательных документов запрашиваются все необходимые материалы по делу из различных источников с целью изучить историю объекта и исключить неприятные последствия для клиента
3	Предварительные переговоры сторон сделки	На этом этапе определяют форму сроки сделки, а также условия, которые будут отражены в договоре
4	Подписание договоров и произведение оплаты	Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии юриста фирмы и производят взаиморасчёты удобными для них способами

Если вам нужно оформить дом в собственность – обращайтесь в компанию «Особое мнение».

3) Центр правового обслуживания

Компания на рынке юридических услуг работает с 1998 года и входит в 50 лучших юридических фирм России. Руководство хорошо контролирует соблюдение интересов каждого клиента.

Услуги компании:

• консультации в сфере недвижимости;
• оформление документов;
• сбор информации и проверка чистоты сделки;
• полное сопровождение оформления земли в собственность и других сделок;
• юридическая экспертиза документации.

Центр правового обслуживания не завышает цены на свои услуги, что гарантирует постоянный приток клиентов.

На этом мой обзор закончен, предлагаю посмотреть тематический видеоролик, прежде, чем рассмотреть еще один интересный вопрос.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Все гражданско-правовые сделки можно условно разделить на две группы: действительные и недействительные. Те договоры, которые оформлены по правилам документооборота, не перечат законодательству и исполняются, называются действительными. Проблемы возникают тогда, когда один из этих пунктов нарушается.

Недействительными называют те соглашения, которые:

1. Составлены без соглашения сторон или против воли одной из них.
2. Перечат законам Украины.
3. Стороны неправильно поняли условия договора, и вследствие этого возникла ошибка восприятия.
4. Составлены силой обмана.
5. Подписанные под принуждением.

Действительный договор – это соглашение, которое составлено и подписано добровольно, в соответствии с нормами гражданского права и правилами документооборота, не перечит другим нормам закона и полностью отражает волю сторон. Также для того, чтобы считаться действительным, в сделке должны быть учтены все существенные условия, описанные в гражданском кодексе.

В Гражданском кодексе для каждого типа сделок есть свои условия действительности. В вопросах регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью, этот перечень особенно строгий. Все условия действительности делятся на общеправовые и узкоспециализированные.

К общеправовым требованиям относятся:

1. Соответствующий субъектный состав Договоры с недвижимостью могут подписывать только совершеннолетние, либо несовершеннолетние но полностью дееспособные лица. Исключений из этого правила нет.
2. Договор должен полностью соответствовать закону Любое противоречие может сделать соглашение полностью или частично недействительным. Это правило не распространяется на те случаи, когда закон изменился после заключения сделки.
3. Форма соглашения – только письменная Нельзя даже сдавать в аренду квартиру без договора. В большинстве случаев это соглашение также необходимо заверить у нотариуса.
4. Целью договора должно быть исполнение условий договора и достижение цели Если же соглашение фиктивное, и необходимо было для других целей (например, затягивания судебного процесса, или множественного участия в торгах), тогда оно будет признано недействительным.

У сделок касаемо недвижимости есть несколько специальных условий, например:

Договор долевого участия

Договоры долевого
участия регламентируются 214 Федеральным Законом. Это самый безопасный договор
на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.

До 01 июля 2019
года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только
дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное
финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков
коммерческой недвижимости стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются
денежные средства на время строительства объекта недвижимости.

Не смотря на то,
что структура договора долевого участия и основные положения определяются в
соответствии с законом, необходимо обратить внимание на следующие условия
договора, которые определяет застройщик:    

Срок ввода дома в эксплуатацию и срок
передачи помещения дольщику.

Обычно
застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен
крайний срок, когда застройщик фактически должен передать вам ключи от
помещения. Данный срок может составлять от 3 до 6 месяцев после срока ввода
дома в эксплуатацию.

Величина допустимого отклонения в фактической площади помещения и
площади по договору.

Процент
отклонения, при превышении которого либо застройщик производит компенсацию,
если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату,
если фактическая площадь оказалась больше площади по договору.

Площадь помещения и применяемые коэффициенты
при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.

Проверьте,
чтобы площадь, указанная в тексте договора соответствовала площади на плане
помещения в приложении к договору.

Сумма и порядок оплаты за помещение.

Законом
предусмотрено что все платежи по договору долевого участи производятся только
после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку,
договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.

Внимательно
изучите приложения к договору.

Приложения содержат информацию
об используемых в строительстве объекта материалах, назначении помещения (важно
чтобы было указано – нежилое помещение), а также в каком виде должен
передаваться объект (наличие стяжки пола, наличие выводов воды и канализации,
отделка стен и прочее). Многие
пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию

Найти
проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную
документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте
министерства строительства http://наш.дом.рф. На
данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика,
наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте

Многие
пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти
проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную
документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте
министерства строительства http://наш.дом.рф. На
данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика,
наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.

Проведение процедуры

Уже в самом начале процедуры следует указать менеджеру на то, что вся процедура будет совершаться в электронном режиме. Затем дебитору придется оплатить осуществление процедуры, после чего будет назначена конкретная дата совершения сделки. Потом менеджер банка отправит все предоставленные клиентом документы в Росреестр по защищенному каналу. Далее сделка будет осуществлена или в ней будет отказано — это зависит от качества предоставленной клиентом информации. После этого документы поступят на емейл заявителя, и он становится правомерным обладателем заявленной недвижимости.

Проведение процедуры оформления документов через Интернет не значит, что клиент не сможет получить все документы в физическом виде. Электронные документы в полной мере способны подтвердить право на обладание недвижимостью. Кстати, когда клиент получит все необходимые для владения недвижимостью документы, ему уже нет необходимости заверять их нотариально.

Данная услуга была разработана Сбербанком для избавления клиентов от необходимости выполнять дополнительные шаги, влекущие к трате личного времени. Максимальный срок для ее реализации — 5 рабочих дней. За это время банковские менеджеры должны обработать все предоставленные заявителем документы. Менеджер банка может отказать заявителю на основании отсутствия некоторых документов, но при этом он обязан предоставить обоснование отказа.

Минусы электронной регистрации

К основным недостаткам данной системы можно отнести факт того, что ей могут воспользоваться только граждане РФ. Без российского гражданства сделка осуществлена быть не может. А еще при электронной регистрации ставка увеличивается на 10%. Участниками акции могут быть только совершеннолетние граждане. Инвалиды участвовать в акции не могут.

Еще одним минусом электронного оформления является его цена. Она может доходить до 10 000 рублей, конечно, здесь все зависит от региона, в котором проживает соискатель.

Есть ли выгода и как отследить осуществление процедуры

Выгода, конечно, есть, ведь при осуществлении данной процедуры нет необходимости посещать офис кредитной компании, все осуществляется дистанционно. А еще здесь отпадает необходимость в оформлении необходимых документов, в случае электронного оформления этим займутся менеджеры кредитной компании.

После рассмотрения договора вся необходимая документация о нем поступит на электронную почту заявителя. Эта услуга доступна не только «ипотечникам», но и тем, кто приобрел жилье по каким-то другим программам или просто за наличные деньги. Всем клиентам доступна услуга менеджера, который даст исчерпывающую информацию по любому вопросу. К менеджерам можно обращаться как по электронной почте, так и по телефонам, которые в обязательном порядке указываются на сайтах кредитных организаций.

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время

, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру

Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности

, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт

Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки

Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется.

В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Помощь юристов Законного Права

Рано или поздно вы станете участником какой-нибудь сделки по недвижимости: будете оформлять покупку, займетесь продажей дома или квартиры, пожелаете передать недвижимость в качестве наследства или воспользоваться выгодами сдачи ее в аренду. В любом из этих случаев — обратитесь к юристам Законного Права, которые своим опытом заслужили статус экспертов в любых делах по недвижимости, а также связанным с ней темам земли и наследства. Наши юристы окажут вам наиболее компетентную поддержку в любом вопросе, связанном с недвижимостью – от качественной юридической консультации до результативного комплексного юридического обслуживания сделки.

Наша работа – это ваше спокойствие!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 Юрист по недвижимости в СПб

Покупка квартиры, полученной по наследству

Главная опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена. Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя. Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски. Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

5 основных этапов оформления сделки с недвижимостью

Рассмотрим вопрос оформления сделки с недвижимостью с позиции покупателя. Например, вы нашли идеальный объект, который вас заинтересовал, и вы готовы осуществить процедуру купли-продажи. Но помните, что даже если предложение крайне заманчивое, торопиться ни в коем случае нельзя. Ведь речь идет о достаточно значительной сумме. В первую очередь вам нужно пообщаться с собственником, чтобы узнать, какое количество человек выступает собственниками недвижимости, есть ли среди собственников несовершеннолетние лица, а также лица, которые являются нетрудоспособными. Помните, что самым оптимальным вариантом оформления документации все равно выступает оформление через нотариуса. Все перечисленные аспекты будут детально проверены, после чего будет осуществлена законная и гарантировано надежная сделка.

Этап 1: Анализ документации

Если вы решили осуществлять процедуру изучения документации самостоятельно, то сразу же после получения устной информации, договоритесь с продавцом о встрече, когда он сможет предоставить вам все необходимые документы. Требуйте для предоставления оригиналы, которые вы смогли бы изучить непосредственно вместе с собственником. Убедитесь в том, что перед вами действительно находится собственник недвижимости, проверьте его паспортные данные и сверьте с теми данными, которые указаны в регистрационных документах. Если владельцев несколько, то сразу же нужно будет обращаться к нотариусу, так как такие сделки по закону проводятся исключительно посредством нотариального заверения.

Этап 2: Согласование условий

При встрече обязательно нужно осуществить процедуру полноценного согласования всех условий сделки. По сути, вы сможете определить итоговую сумму, поторговаться, установить все нюансы, которые касаются вопроса реализации мебели. Если мебель остается в помещении, то такие данные обязательно фиксируются в договоре. Также нужно четко определить срок, когда продавец освободит помещение и предоставит вам ключи.

Этап 3: Подготовка документов

Если сделка не требует присутствия нотариуса, то осуществить процедуру оформления сделки можно самостоятельно. Текст договора можно распечатать на специализированном бланке. Обязательным условием является сшивание всех страниц. Чтобы точно определить все важные нюансы, можно получить консультацию у юриста, или же найти информацию о том, какие договора принимаются к регистрации на сайте Росреестра. Подписание договора производится непосредственно в Росреестре.

Этап 4: Регистрация прав собственности

Именно данный аспект считается самым важным, так как он формирует возможность внесения в единый реестр информации о новом собственнике. Вполне очевидным является тот момент, что вам придется предоставить пакет документов, которые определяют заключение сделки, а также придется предоставить документацию, которая четко определяет, что собственником недвижимости был человек, с которым вы заключили сделку. Основанием для проведения регистрационных действий выступает заявление нового собственника. Можно обратиться сразу же в Росреестр. В данном случае вам будет предоставлено специализированное заявление, которое нужно заполнить в соответствии с установленными нормами, предоставляются шаблоны. Можно обратиться в многофункциональный центр в нем вы получите более внимательный сервис. Специалисты самостоятельно осуществят процесс составления заявления и отправят ваш запрос на получение выписки и внесения личных данных в единый реестр.

Этап 5: Завершение сделки

Процедура завершения сделки предполагает, что вы получаете ключи, бывший собственник покидает помещение, а вы подписываете акт приема передачи. Также осуществляются полноценные расчеты в соответствии с условиями, которые были ранее определены договором.

Способы и затраченное время

Оформление государственной регистрации прав владения недвижимым имуществом требует предоставления информации в Росреестр. При этом есть несколько способов подать её:

Независимо от способа подачи заявления, сведения будут направлены в Росреестр. Соответственно, если подать документы напрямую, оформление произойдёт быстрее. Если отправить письмо – ждать придётся намного дольше, учитывая время на доставку в одну сторону и обратно. При этом следует знать о некоторых изменениях, которые произошли в информационной системе, отвечающей за недвижимость и права на неё в России. Несмотря на то, что глобального ничего, по сути, не произошло, кое-что принципиально поменялось.

Закон, практика, противоречия

Почему оборот российской недвижимости с позиций закона настолько нелогичен и несерьезен, если рассматривать его глазами обывателя?

Ответ очевиден: цель регистрации недвижимости в России – не порядок в реестре, а налоговый интерес: чем больше в системе собственников, тем больше их платят налоги.

Кадастровый учет недвижимости в России – частный бизнес. Соответственно уровень оказания профессиональных услуг в нише зависит от условий договора, точнее, «договоренности». Отсюда огромное количество ошибок и недостоверных данных в реестре.

Временной разрыв (от дней, до месяцев) между договором и регистрацией – еще один «скользкий» участок. Кто хозяин недвижимости в это время? Согласно ст. 551 ГК РФ отчуждатель является владельцем до регистрации нового собственника. Между тем в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 объясняется, что уже на этом этапе законный владелец – покупатель, а продавец, если и остается хозяином недвижимости, то лишь номинальным, без права ею распоряжаться.

Или инвестиционная аренда, которая, как считают эксперты, является узаконенной коррупционной схемой. Если принцип аренды – возвращение предмета использования по окончании договора, то, как решать вопрос с возведенным на арендованной земле зданием? Типичный выход – продление аренды, а как у нас решаются вопросы продления, особенно если в деле фигурирует государственная земля, объяснять не нужно.

Все эти детали негативно отражаются на коммерческом обороте недвижимости в России, нивелируя прогресс мирового права и придавая неповторимый национальный колорит отношениям социума с местной исполнительной и законодательной властью.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

• купля-продажа;
• мена или обмен;
• дарение или пожертвование;
• завещание;
• аренда;
• безвозмездное пользование (ссуда);
• рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.