Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение по согласию сторон

Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.

Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон

Так как же правильно заключить соглашение о расторжении ранее заключенного договора? Рассмотрим пошаговую инструкцию.

Шаг №1 – поступление предложения о расторжении

При условии, что одна из сторон осталась недовольна тем, как складываются связанные с договором обстоятельства, она должна предложить второй стороне его расторгнуть.

Основания для расторжения должны представлять собой одну из тех причин, о которых мы упоминали выше. Предложить расторгнуть сделку можно в письменном виде, посредством отправления письма второй стороне.

Шаг №2 – принятие общего решения

С момента получения предложения о расторжении договора, сторона, которой оно было сделано, имеет ровно тридцать дней на то, чтобы данное решение обдумать, и в конце концов дать ответ. Далее возможно три варианта развития событий:

• обе стороны приходят к согласию, и вопрос решается полюбовно;
• ответа не следует, то есть происходит полное игнорирование первой стороны, ввиду чего она подает обращение в суд;
• за предложением после обдумывания следует отказ, следовательно, первая сторона вновь вынуждена будет обращаться в суд.

Стороны могут решить вопрос полюбовно

При условии, что ваш выбор – сделка полюбовная, решение по возврату недвижимости, уже прошедшей регистрацию на имя нового владельца, будет простым. Так, участникам договора просто нужно поменяться ролями:

• бывший продавец станет на бумагах покупателем;
• бывший покупатель станет на бумагах продавцом.

При условии, что договориться все-таки не получится, решение по возврату жилой недвижимости в руки ее изначального владельца будет принимать суд.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение

Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ. Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка. Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.

Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:

1. Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
2. Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
3. Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).

В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.

Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора. Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.

Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.

Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса. Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни, отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон, встречается не часто.

Обоим участникам сделки важно понимать, что они не имеют права требовать возвратить то, что было уже выполнено по договоренности, если в документе не обозначены другие условия. К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений

К примеру, если продающей стороне были переданы денежные средства авансом, они не возвращаются, несмотря на прекращение договорных отношений.

Предварительный документ оформляется для возможности:

• урегулировать траты, при создании соглашения;
• обязать одного участника сделки продать другому объект;
• принудить одного человека купить помещение у другого.

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи:

1. Отсутствие желания заключать финальный документ.
2. Нарушение сроков.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений:

Необходимо досконально прочитать составленный договор. В нем, как правило, должен присутствовать абзац, определяющий процесс расторжения

Если его нет, необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений.
Важно, посмотреть, все ли условия договора выполнены. Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение, до окончания времени его действия.
Основанием может быть, отсутствие заключенного финального документа в установленный срок

Если время не обозначено, он будет действовать один год.
Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует. Но неверное оформление, будет явным основанием для признания его недействительности.
Определив причину для расторжения, следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону, отправив ему извещение. Отказ одного из участников сделки от расторжения, служит поводом для обращения в суд.

Исходя из практики, оформление предварительного соглашения, носит повальный характер.

Важно понимать, что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса. Документ не напечатанный, а написанный от руки, тоже имеет юридическую силу

Если не была внесена существенная предоплата

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты реализовывается по соглашению сторон. В этом случае, расходы по оформлению возврату не подлежат, если иное не предусмотрено самим договором.

Если предварительное соглашение заверялось в нотариальной конторе, акт о его расторжении также должен быть официально заверен у нотариуса. При аннулировании сделки по причине несоблюдения оговоренных сроков, инициатор вправе потребовать возместить ему неустойку или же вынудить заключить финальный договор купли-продажи недвижимости.

Если была внесена существенная предоплата

Если заключение предварительного договора сопровождалась внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон можно:

если после внесения предоплаты между сторонами была оформлена расписка о получении определенной суммы

Важно, чтобы был указан настоящий платеж, так как именно соответствующая сумма будет подлежать возврату, если делопроизводство будет разрешаться в судебном порядке. В расписке должен быть указан тот факт, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, указанная сумма возвращается покупателю;
если продавец отказывается возвращать денежные средства, потерпевшая сторона отправляет в суд по месту регистрации ответчика исковое заявление, к которому прикладывает ксерокопию расписки, доказывающую факт передачи денег;
если же расписка оформлена не была, возможно подать иск с содержанием о незаконном обогащении продавца

Доказательной базой может выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

Исполнение договора продажи недвижимости

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, «в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях». Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, «в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК)».

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

При исполнении договора купли-продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между сторонами договора не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Что означает, что продавец несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат и все доходы, приносимые этим имуществом.

Законные основания

Договор можно расторгнуть по следующим основаниям:

1. По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:
   • Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
   • Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Юристы

Ермаков Андрей Валерьевич
Адвокат, партнер Юридического Агентства Санкт-Петербурга Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Соловьев Константин Васильевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Федюхин Дмитрий Германович
Руководитель департамента сопровождения и обслуживания юридических лиц Запрудная Дарья Игоревна
Помощник юриста, специалист информационно-консультационного департамента Юридического Агентства Санкт-Петербурга Андреева Виктория Андреевна
Помощник юриста, специалист информационно-консультационного департамента Юридического Агентства Санкт-Петербурга Гармаш Юлия Олеговна
Помощник юриста Данилочкина Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц Золотова Нина Сергеевна
Адвокат, партнер Юридического агентства Санкт-Петербурга. Истомина Ольга Викторовна
Руководитель отдела исполнения Кутузова Дарья Валентиновна
Специалист клиентской службы Петрова Ольга Анатольевна
Специалист клиентской службы

Как обезопаситься продавцу и покупателю?

В любом случае, нужно понимать, что нет необходимости доверять устным договоренностям, ведь речь идет о серьезной финансовой сделке.

Поэтому желая избежать проблем, постарайтесь внимательно составить договор. Лучше всего обратиться к юристам, которые помогут избавить вас от лишних сложностей в будущем. Кроме того, желательно закрепить в документе такую информацию, как:

• возможность расторжения сделки, если те или иные условия не будут соблюдены участниками сделки;
• пункт, который станет рассказывать о сроках передачи денег, так как это не менее важный фактор.

Гарантии для покупателя

Если изучить закон, то вы сможете убедиться, что факт передачи недвижимости всегда должен фиксироваться в передаточном акте. Это важный документ, о наличии которого нужно помнить. Сюда можно отнести и иные документы, свидетельствующие о факте передачи.

Стоит добавить, что по закону недвижимость считается переданной только лишь тогда, когда будет подписан передаточный акт, поэтому важно соблюсти это условие. При этом участники сделки должны понимать, что не установлено конкретного срока, предназначенного для объекта передачи, а значит, учтите и этот фактор

Что касается ГК РФ, то здесь можно встретить лишь такое понятие, как «разумный срок», Конечно, стороны должны постараться самостоятельно оговорить все условия. Если со стороны продавца не будут выполнены те или иные условия о передаче, то покупатель естественно может потребовать возмещение убытков.

Обстоятельства иногда складываются таким образом, что может возникнуть необходимость в разрыве ранее составленных договорённостей о продаже недвижимости. Такие случаи не редкость, поскольку приобретение недвижимого имущества – это ответственный, а порой и длительный процесс. Не удивительно, что за этот период могут возникнуть некоторые трудности, которые и приведут к полному расторжению уже сложенных договоренностей.

Чтобы предотвратить большинство неприятностей, которые могут сопровождать разрыв предварительного договора купли/продажи недвижимости, следует знать, как его правильно составить, как проходит данная процедура и какие проблемы могут стать на пути к заключению основной сделки. Так вот, чтобы не потерять деньги, разыскивая пути, как расторгнуть предварительный договор купли/продажи квартиры следует быть предельно осторожными ещё на момент его заключения, ведь этот документ возлагает определенную ответственность на обе стороны, и разорвать его просто так не получится.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

Довольно часто после заключения договора или коммерческого контракта, стороны приходят к выводу, что такой договор/контракт более не соответствует их действительным намерением, или же отпала необходимость в его существовании и исполнении, или одна из сторон существенно нарушает его условия.

В таком случае сторонам требуется прекратить такой договор/контракт посредством его расторжения. Сразу следует отметить, что расторжение договора/контракта может происходить как в одностороннем порядке (т.е. по волеизъявлению только одной стороны) или же по обоюдному согласию обеих сторон.

Разработанный проект Соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (далее «Соглашение») может быть использован в случае принятия обоюдного решения по расторжению ранее заключенного Договора купли-продажи недвижимости.

Предложенный шаблон Соглашения дает возможность: (1) зафиксировать наличие непогашенной задолженности одной стороны перед другой, а также установить обязательство по ее погашению; (2) определить срок, в течение которого договор будет продолжать действовать и в течение которого имущество должно быть возвращено обратно Продавцу; (3) перечень каких-либо действий, которые требуется совершить одной или обеими сторонами перед непосредственным расторжением договора.

Как использовать документ

Для того, чтоб Соглашение имело юридическую силу, оно должно быть подписано обеими сторонами. На усмотрение сторон Соглашения, расторгаемый договор может быть расторгнут (1) в дату подписания сторонами самого Соглашения, или (2) в дату, отдельно согласованную сторонами, или (3) в течение срока, отдельно согласованного сторонами. Если право собственности на объект недвижимого имущества уже было зарегистрировано на Покупателя, в таком случае сторонам дополнительно нужно приложить усилия по проведению процедуры государственной регистрации смены собственника объекта недвижимости обратно с Покупателя на Продавца.

Применимое законодательство

Настоящий проект Соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества разработан в соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также сложившейся практикой подготовки соглашений такого вида.

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.

По завершению вы получите его в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.

Варианты аннулирования

Если серьезные нарушения обнаружены, важно ознакомиться с правильным способом действий в каждом конкретном случае. Нередки ситуации, при которых одна из сторон поддается эмоциям (часто доходит до угроз), но такое некорректное поведение может привести к невозможности урегулировать конфликт и компенсировать ущерб

Подобное нередко встречается во время расторжения договора купли-продажи автомобиля между физическими лицами.

Со стороны покупателя

Когда клиент полностью исполнил свои обязательства, но не увидел машину или она оказалась с поломкой, нужно определиться с размером ущерба. Иногда недостатки незначительные, но продавец отказывается их компенсировать.

Со стороны продавца

Гораздо реже возникает ситуация, когда реализующее транспорт лицо пытается разорвать сделку (к примеру, злостно нарушаются даты платежей, не всегда намеренно). Сначала необходимо попробовать спокойно урегулировать вопрос и, возможно, пересмотреть график оплаты. Далее переходить к одному из следующих действий.

Техническое расторжение

Данный способ подходит в том случае, когда завершение договора оказывается желательным для обеих сторон. Например, если принято решение приобрести другое ТС у того же продавца либо оставлялся залог и появился предыдущий покупатель. В таком случае можно сделать следующее:

1. сделка не зарегистрирована (есть только на бумаге) – подойдет простое уничтожение подписанных листов;
2. проставлена отметка в ПТС – надпись перечеркивается, рядом оставляется запись «Договор расторгнут»;
3. после нотариального заверения и регистрации авто сотрудниками ГИБДД необходимо выполнить обратные действия.

Подобные способы носят чисто технический характер. Оптимальный вариант – когда обе стороны заинтересованы в процессе отказа от сделки.

Классическое расторжение

Не всегда покупатель готов к разрыву договора. Он может быть не согласен с претензиями продавца, всячески оттягивать сроки платежей, переносить даты переговоров, одновременно с этим продолжая использовать спорный автомобиль. В данном случае необходимо прибегнуть к классическому способу расторжения сделки.

В первую очередь составляется претензия, где подробно указываются нарушения, текущее требование. С момента получения документа должен пройти месяц. Затем продавец вправе обратиться к судье.

По соглашению сторон

Если завершение сделки – инициатива обоюдная, необходимо составить и подписать новый документ (по стандартам договора), в котором указываются обязанности по возврату ТС и оплаты, вероятные компенсации, сроки. Способ наименее затратный по времени, финансам, нервам. Но на практике договориться в мирном (досудебном) порядке удается редко.

Вопрос о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи БУ автомобиля, является достаточно актуальным. Исходя из практики, составление нового документа и его выполнение – это самый простой вариант развития событий.

Через суд

Способ подходит, если другие методы согласовать действия в одностороннем порядке не срабатывают. Перед написанием иска требуется соблюсти процесс претензионного урегулирования:

1. Будущему ответчику направляется документ, в котором детально описываются нарушения, требования;
2. После его получения (или проставления отметки о невозможности вручить) на ответ дается месяц.

Исковое заявление подается по последнему известному адресу. Необходимо детально, но кратко описать ситуацию, нарушения, приложить подтверждения слов. Признание договора купли-продажи автомобиля недействительным возможно только через суд.