Бизнес идея: разбираемся с субарендой, как заработать на коммерческой недвижимости

Введение. О чем эта книга. Кем и для кого она написана.

   «Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»

Уоррен Баффетт

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала. 60 процентов всех активов в мире это недвижимость. Все самые успешные и состоятельные люди вкладывали и вкладывают большую часть своих средств в недвижимость.

Это объясняется тем, что при малых рисках такие инвестиции быстро окупаются и приносят высокую доходность.

Особенно сейчас, в условиях снижения ставок по банковским депозитам, дефицита доверия к национальной валюте и пенсионной системе, вложения в коммерческую недвижимость являются, лучшим способом формирования пассивного долгосрочного дохода, защищенного от инфляции.

На тему инвестиций в недвижимость написано огромное количество книг. Только на своей книжной полке я насчитал 25. Проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами – Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Я разделяю мнение миллиардера Оскара Хартмана — «Нужно инвестировать там, где ты проводишь время». Инвестируя в недвижимость страны, в которой живешь, ты видишь результат своей работы, в виде конкретных объектов. Меньше шансы попасть на мошенников на рынке, который ты знаешь. Больше информации о бизнесе арендаторов, их рентабельности.

Кроме того, по количеству жилой недвижимости Россия отстаёт от развитых стран в 2 – 2,5 раза. По коммерческим площадям в 5 раз. Все это говорит о перспективах и целесообразности инвестирования в коммерческую недвижимость нашей станы.

За 9 лет работы в коммерческой недвижимости я приобрел определенный опыт и знания в этой сфере деятельности. 5 лет я работал управляющим объектами коммерческой недвижимости. За это время я заключил 154 договора аренды. Последние 4 года работаю в компании УралДомСтрой, руководителем направления коммерческой недвижимости. Я помог клиентам купить 178 объектов коммерческой недвижимости на общую сумму 1 001 856 333 рубля (по состоянию на 19.04.2021 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.

Книга, которую вы читаете — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Брокерам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберите, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость, безусловно, остается самой привлекательной для вложения инвестиций, единственным минусом является дороговизна и зачастую ее слишком завышенная стоимость, а также большие расходы, связанные с простоем помещений между сменой арендаторов. Хотя быстрая окупаемость и последующая прибыль вполне могут примирить обладателя торговой недвижимости с ее недостатками.

Коммерческая недвижимость в Москве окупается в среднем за 10 лет независимо от ее типа, принося доход от 9 до 13% годовых. Представленные цифры позволяют утверждать, что покупка недвижимости в Москве имеет высокую инвестиционную привлекательность, вследствие чего вложенный в нее капитал не только сохраняется, но и начинает приносить ощутимую прибыль.

Алина Лапаева 
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

• Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

  Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

• В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Коммерческая недвижимость в Москве – выгода финансовых вложений

Цены на коммерческую недвижимость колеблются в незначительных приделах, со временем прирост капитальной стоимости объекта только повышается, прибыль от аренды приносит неплохие «дивиденды». Очевидно, что доход хозяина недвижимости, находящейся где-нибудь в глубинке, и рентабельность аренды, несравнимы с объектами, расположенными в крупных мегаполисах, а тем более в Москве.

Но это не означает, что любая коммерческая недвижимость в Москве может приносить сверх прибыли, прежде чем вложить денежные средства в тот или иной проект, стоит тщательнейшим образом просчитать все до мелочей. Предложений на рынке коммерческой недвижимости масса можно приобрести гостиницы, торговые и развлекательные центры, помещения под офисы и склады. Основным универсальным критерием оценки выгодности инвестиций, позволяющим определить привлекательность того либо иного объекта является коэффициент капитализации.

С помощью данного коэффициента предпринимательский риск рассчитывается путем соотношения рыночной стоимости покупки недвижимости в Москве к приносимому ею чистому годовому доходу. Проще говоря, просчитывается окупаемость объекта. Снижение уровня оценочных ставок капитализации до 11–12% приводит к снижению сроков окупаемости, средним показателем которых является период от 5 до 10 лет для Москвы.

Срок окупаемости объекта индивидуален и во многом зависит от местоположения, окружающей инфраструктуры, транспортной развязки и класса недвижимости. Высококлассный объект требует больших затрат на эксплуатацию и обслуживание, в связи с чем вложенные средства дольше окупаются. Коммерческая недвижимость класса «В» окупает себя за 7–10 лет, тогда как столичный бизнес-центр класса «С» может полностью покрыть свою стоимость за 7-летний период.

Самый надежный актив в нашей стране

По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.

То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.

Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:

• купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
• купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
• купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.

Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?

Для сравнения, средняя доходность вклада, для которого также характерны низкие риски, от самого крупного банка России составляет 3,58% + с 2021 года нужно будет также заплатить НДФЛ на накопленный доход (13%), если размер вклада более 1 000 000 рублей.

Стоит отметить, что доходность недвижимости при её сдаче в аренду в развитых европейских, арабских и азиатских странах составляет менее 7%.

Ожидания и вера в большую доходность характерны для нашего населения. С 2000-х годов у недвижимости в России существовал эффект низкой базы, из-за чего её стоимость могла расти двухзначными темпами в год и это было нормально. И стремительный рост продолжался до кризиса 2008 года. С появлением долевого строительства люди стали активно использовать возможность инвестиций в жилое строительство, покупая квартиры на этапе котлована, а потом продавая её с той же двухзначной годовой доходностью (15-30%). С переходом на эскроу-счета эта возможность исчезла.

В этой статье мы рассмотрим три варианта инвестиций в коммерческую недвижимость:

1. покупка здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду;
2. покупка здания, в котором требуется произвести ремонтные работы, и последующую сдачу в аренду;
3. покупка здания, проведение реконструкции для изменения функции, по которой оно использовалось изначально.

Для оценки эффективности наиболее подходящим и точным будет метод дисконтирования денежных потоков. В рамках использования данного подхода можно рассчитать стоимость:

• незастроенного ЗУ;
• «незавершенки»;
• недвижимости, для которой необходимо провести реконструкцию;
• недвижимости в условиях, когда прогноз должен учитывать динамику и изменения доходов и расходов, связанных с вложениями в объект недвижимости и её эксплуатацией.

Сложность метода заключается в обосновании будущих расходов и доходов.

Классические варианты инвестиций в недвижимость

Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.

Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!

Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене

Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб. А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных активов.

Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.

Возможные проблемы и риски бизнеса

В качестве оптимизации риска. Работа и получение опыта в аналогичной компании. Привлечение опытных партнеров для совместного развития агентства. Реализация агентства недвижимости по франшизе.

Рекомендуется нанимать сотрудников с высокой квалификацией и собственной клиентской базой. Привлекать специалистов для продвижения и рекламы агентства.

Привлечение партнеров и инвесторов. Анализировать каналы продаж, использовать те, которые увеличивают конверсию и являются эффективными.

Для оптимизации риска, мониторить рынок недвижимости, привлекать для оценки ситуации экспертов, поддерживать коммуникации с профессиональным сообществом. Анализировать законодательную базу и меры поддержки отрасли государством.

Объекты, которые будут востребованы:

Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит
в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более
дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и
небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для
отделов продаж и бэк-офисов.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии.
Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения.
При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем
прочие сферы бизнеса. Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать
компании beauty
индустрии, которая сейчас находится в стадии роста

Салоны красоты, косметологические
салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и
канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать
компании beauty
индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические
салоны и парикмахерские

Для них ключевым требованием является наличие воды и
канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения

Коммерческая недвижимость в новостройках.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик,
которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную
важность и ценность:

• Витражное остекление фасадов;
• Высота потолков;
• Свободные планировки;
• Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
• Вход в помещения с уровня земли.

При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке
и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир,
потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.

Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал. 

Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.

Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные
сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с
рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт
западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие
магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших
продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году,
сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже
начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный
формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки,
такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают
рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины
площадью 100 -150 кв.м.

В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал.
К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса:
общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую
ликвидность.

Плюсы и минусы бизнеса

• Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта.
• Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.
• Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок.
• Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.

Оценка риска при бизнесе на недвижимости

Перед тем как заработать деньги на недвижимости, следует учесть все экономические показатели и подумать о рисках. Как правило, именно непредвиденные обстоятельства способны разрушить бизнес или заметно пошатнуть его благополучие

Опытные предприниматели при составлении плана обращают внимание на следующие угрозы:

• Экономические. Данные риски связаны, в первую очередь, с подорожанием предметов декора и мебели. Если имущество будет испорчено постояльцами, то замену придется оплачивать владельцу, так как штраф обычно не превышает 50% от стоимости товара.
• Юридические. Действительно, стоимость оформления пакета бумаг может обойтись в крупную сумму, поэтому следует заранее проконсультироваться и узнать о ценах.
• Архитектурно-строительные. Риск приходится только на саму конструкцию, то есть, здание. Если случится какая-либо деформация, то помещение необходимо будет срочно реставрировать.
• Административные. Штрафы за неправильное ведение бизнеса, основанные на нарушениях СанПина и других предписаний.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Перепродажа земельных участков

Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.

Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.

Преимущества такого способа получения дохода — это:

• Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
• Минимум усилий по обслуживанию собственности;
• Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.

У частного лица

Поиск осуществляется по тому же принципу, о котором говорилось выше:

• объявления на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
• объявления в СМИ;
• столбы и стенды с объявлениями.

Если продавец обращается за помощью в агентства недвижимости, покупатель наполовину может быть уверен в том, что особых сюрпризов заключение сделки не принесет.

Сбор и проверка документов

Для убежденности в юридической чистоте как будущей сделки, так и самого объекта коммерческой недвижимости, от продавца необходимо потребовать следующие сведения:

• копию паспорта (если продавец – физ.лицо или ИП);
• сведения из ЕГРИП (если продавец-ИП);
• сведения из ЕГРЮЛ, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юр.лица);
• документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, сведения о приватизации и т.д.);
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
• технический и кадастровый паспорт;
• историю перехода прав на данный объект;
• сведения об оплате услуг ЖКХ для уверенности в отсутствии задолженности;
• отказ бывшего супруга от данной недвижимости, если она была приобретена во время брака (для физ.лиц и ИП).

Заключение договора и регистрация

В договоре купли-продажи указываются аналогичные сведения, что и после проведения торгов. При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец обязуется предоставить документ, удостоверяющий личность или копию учредительного документа организации, если речь идет о юридическом лице. Оплата гос.пошлины в данном случае также возлагается на покупателя без изменения ее суммы (2 тысячи для физ.лиц и 22 тысячи рублей для юр.лиц).

Рекордные тенденции

Аналитики международного уровня пришли к выводу, что в 2018 году инвестиционные сделки на мировом рынке коммерческой недвижимости установили мировой рекорд, однако далее положительные тенденции не сохранились. По информации компании JLL, в 2018-ом капиталовложения выросли на 4%, достигнув максимума за десятилетие – 733 миллиарда долларов.

Больше всего инвестиционных вложений, а именно 36,4 миллиардов долларов пришлось на лондонскую коммерческую недвижимость, на втором месте – Нью-Йорк (31,4 миллиарда долларов), а на третьем – Париж (27,2 миллиарда долларов). Как указывают представители экспертного сообщества, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно отдают предпочтение мегаполисам.

Россия на этом фоне выглядит намного скромнее, поскольку инвестиции в столичную коммерческую недвижимость не дотянули за год даже до 2 миллиардов долларов, и в целом рынок существенно просел по сравнению с предыдущими годами. В целом по России в 2018 году объем предложения увеличился на 17%, а спрос и цены снизились на 6%.

Показатели первого полугодия 2019 года на мировом рынке оказались ниже, чем за первые шесть месяцев 2018-го на 9% — инвесторы вложили в этот сегмент 341 миллиард долларов. Эксперты объяснили снижение уменьшением инвестиционной активности в Южной и Северной Америке, в Африке и на Ближнем Востоке. На этот раз лидером оказался Нью-Йорк, вторую позицию поделили азиатские города Токио, Сеул и Шанхай, а третье место привычно осталось за Парижем.

Что касается Москвы, ей в первом полугодии 2019-го удалось подняться с 89 позиции на 71 место. Инвестиции в коммерческую недвижимость за шесть месяцев превысили 1,2 миллиарда долларов, что однозначно знаменовало позитивную тенденцию. В целом, по результатам 2019 года эксперты ожидают увеличения объема сделок в Москве на 30%. Несколько подтянутся и другие российские города, в прогнозах тоже не отмечены существенные спады.

Способ №3. Покупка загородного дома или коттеджа для сдачи в аренду

Среди владельцев собственных загородных домов также распространен заработок на сдаче своей недвижимости в аренду. При этом имеют место как посуточная, так и долгосрочная аренда. Основным фактором, влияющим на востребованность данного типа жилья, является близость к транспортным развязкам, так как чаще всего коттеджи строятся вне города.

Собственники крупных домов прибегают к варианту частичной сдачи дома. Это значит, что в одной части живет хозяин и его семья, а в другой – съемщик. Загородный дом приносит самую большую прибыль владельцам, когда его сдают на праздники. Например, новогодний ажиотаж и отсутствие свободных мест отдыха взвинчивает ценник на аренду коттеджа на несколько дней в конце декабря-начале января до нескольких сотен тысяч рублей. Менее прибыльная, но очень схожая ситуация с другими праздниками.

Достоинства способа:

• Стабильный доход. Всегда найдется человек, желающий переехать за город в большой дом и готовый снять его. К тому же, съемщики загородных домов редко меняют места. Это связано с долгими переездами, поисками подходящей всем членам большой семьи альтернативы, привыканием к месту. Поэтому арендодатель, сдав дом один раз, может забыть о повторном поиске клиента на несколько лет.
• Высокий социальный статус жильцов. Коттеджи снимают, как правило, люди состоятельные, взрослые и ответственные. Это означает, что можно исключить риск неплатежей или просрочек, порчи дома и имущества, проблем с соседями.

Недостатки способа:

Очень важно месторасположения. Коттедж, расположенный в неинтересном для съемщиков месте, не получится сдать ни за какие деньги

Подходя к выбору дома в инвестиционных целях, лучше учитывать это заранее.
Размер дома. Наибольшим спросом традиционно пользуются дома площадью от 80 до 120 метров. Арендная плата слишком большого коттеджа может несущественно отличаться от небольшого домика. Происходит так из-за отсутствия платежеспособного спроса в регионе. Следует заранее изучить спрос, чтобы не переплачивать, покупая неликвидный объект.

Как подбирать помещение

Эксперты «НДВ» советуют перед покупкой коммерческих помещений обязательно сформулировать четкую цель приобретения. Необходимо ясно представлять, какими будут инвестиции — долгосрочными либо краткосрочными, какую вы ожидаете доходность, каким будет уровень вашего участия в управлении объектом и пр.

Затем следует оценить вероятность сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. Помещение должно быть как можно более востребованным. После этого следует соотнести стоимость объекта с его потенциальной доходностью от сдачи в аренду.

Сергей Коршунов поясняет, что нужно изначально понимать, для деятельности какого рода данная недвижимость может подойти, а также — насколько эта деятельность будет востребована в районе. Следует тщательно оценить уровень пешего и транспортного трафика, технического состояния объекта, проверить наличие всех правоустанавливающих документов, парковок. В случае покупки помещения в новостройке (или здании после реконструкции) проверьте существующие основания для строительства, всю имеющуюся документацию — как техническую, так и распорядительную.

По словам Виктории Камлюк, в стрит-ритейле для оценки ликвидности помещений используется несколько основных параметров. Это местоположение, качество планировки, общая площадь (например, со вторым этажом, подвалом и пр.), наличие грамотно оформленных документов. Ввиду специфики распределения трафика стоимость аренды помещений на разных сторонах одного здания может отличаться практически вдвое.

Самыми оптимальными являются помещения правильной формы площадью до 300 кв. м. Такие объекты практически универсальны для любого бизнеса. У подобной коммерческой недвижимости более высок уровень ликвидности. Важный момент — среди торговых предприятий наиболее ликвидными являются сетевые арендаторы. Небольшим же продуктовым магазинам будет трудно выдерживать конкуренцию, если поблизости откроется «Перекресток» либо «Пятерочка».

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Открываем гостиницу

В последние годы у туристов все большей популярностью пользуются мини-гостиницы, где можно поесть и переночевать. Обычно под них переделывают 5-10-комнатные квартиры (коммуналки) где-нибудь в центре города. Бизнес безопасен и интересен, к тому же, он довольно прибыльный.

Расходы на организацию отеля окупаются за несколько лет, в случае необходимости недвижимость всегда можно продать. Для открытия бизнеса потребуется разрешение СЭС и пожарников, нужна будет лицензия на работу.

Чтобы гостиница функционировала в полную силу, а клиенты приходили уже по рекомендации, необходимо задействовать максимум услуг:

1. Интернет в номере.
2. Бесплатные звонки по городу.
3. Завтраки, чай, кофе, бутерброды.
4. Безопасность клиентов.
5. Чистота в отеле.

Экономить на удобствах нельзя!

Расходы на открытие мини-отеля из 10 номеров с обслуживающим персоналом из 2 администраторов, 1 горничной, 1 охранника.

Статья расходов	Сумма, в рублях
Перепланировка и ремонт помещения	1 000 000-1 500 000
Покупка оборудования, мебели	1 000 000-1 500 000
Рекламные акции	100 000-200 000
Прочее	100 000-200 000
Итого	2 200 000-3 400 000
Статья доходов и расходов за месяц	Сумма, в рублях
Ежемесячный доход	300 000-500 000
Ежемесячные расходы	250 000-400 000
Чистая прибыль	50 000-100 000

При подобном соотношении статьи доходов и расходов, окупаемость бизнеса составит 5-8 лет, что для гостиничного бизнеса считается нормой.

Сравнение доходности от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Спикер — Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.

Да, покупка жилья с перспективой сдачи в аренду – выгодное вложение, поскольку жильё продолжит дорожать, и никаких предпосылок для смены этой тенденции на рынке жилищного строительства не предвидится. Когда застройщики завершат проекты, начатые до внедрения системы проектного финансирования, все игроки рынка окажутся в равных условиях, поскольку будут кредитоваться у банков и, соответственно, повышать цены на свои объекты. Поэтому покупателю, желающему заработать на сдаче квартиры в аренду, нужно играть на опережение, чтобы успеть приобрести жилье до очередного роста цен.

Наиболее распространённый инвестиционный вариант – покупка «однушки». В нашем жилом комплексе iD Мурино они стоят от 2,7 млн рублей, в iD Кудрово – около 3,5 млн рублей. Риэлторы называют такую стратегию «квартира-копилка». Суть ее состоит в том, что молодожены берут жилье в ипотеку с первоначальным взносом до 1 млн рублей, сдают его в аренду, а с вырученного дохода погашают жилищный кредит и откладывают, скажем, на двушку. Сдать однушку в тех районах, где мы работаем, можно за 18 тыс. рублей, а в среднем по Петербургу – за 25 тыс. рублей.

А если застройщик проводит акцию, то можно доплатить и выгодно приобрести «двушку». Средняя цена аренды двушки в Петербурге составляет 38 тыс. рублей. Даже если изначальная стратегия инвестора предполагает только сдачу квартиры в аренду, нужно все равно держать в уме перспективу продажи объекта и понимать, какие из них наиболее востребованы на рынке. Самый большой спрос сейчас на небольшие «двушки», площадью до 60 кв. м, кроме того, они сильнее всего растут в цене, потому что на первичном рынке они встречаются не часто.

Конечно, многое зависит и от той суммы, которой располагает инвестор. Самая доходная, однако наименее доступная для россиян стратегия, – это приобретение элитного жилья на этапе котлована. Недвижимость такого статуса возводится либо в центре города, либо в районах с развитой инфраструктурой, поэтому своего арендатора она всегда найдет, другое дело, что планку премиум-класса сможет взять не каждый покупатель.

Инвестировать в недвижимость однозначно менее рискованно, нежели в ценные бумаги. Кроме того, Центробанк ограничил доступ к покупке акций неквалифицированным инвесторам, поэтому для заработка на фондовой бирже необходимо пройти обучение и получить документ о присвоении соответствующей квалификации. Если сравнивать получение арендного дохода с доходом от банковского депозита, то преимущество стратегии сдачи жилья в аренду будет в том, что она дает «свежую копейку». Банковские вклады менее ликвидны. С другой стороны, собственнику жилья предстоят дополнительные траты на отделку и меблировку купленной квартиры, а потом и расходы на косметический ремонт перед сменой арендатора.