Что такое недействительная сделка и как её отменить

Как признать сделку мнимой?

Современное законодательство считает договоры подобного типа незаконными. Для того, чтобы ее полностью отменить, необходимо доказать ее мнимость. Для этого достаточно установить нарушение законности ее содержания или отсутствие волеизъявления в отношении исполнения взятых на себя обязательств.

Срок давности по таким делам установлен в 3 года. Обратиться в суд с иском может любой человек, чьи интересы были нарушены в конкретной ситуации. Однако придется предоставить достаточную доказательную базу для того, чтобы суд принял решение в вашу пользу.

Для начала необходимо составить и подать исковое заявление о признании сделки мнимой. С этим быстро справится ваш адвокат. В нем необходимо указать основную предварительную информацию:

• ФИО свои и предполагаемого ответчика.
• Обозначить цену.
• Указать суть соглашения, которое оказалось недействительным.
• Сделать ссылку на статью, на которую вы опираетесь.
• Сделать опись документов, которые позже будут добавлены к делу в качестве доказательств.
• Указать дату подачи и оставить свою подпись.

Так как в период действия договора стороны на самом деле ничего друг другу не передавали, то суд и не постановит что-либо возвращать. Единственным результатом обращения будет только официальное постановление о признании сделки мнимой, а значит недействительной.

○ Виды сделок.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
(п.1 ст. 166 ГК РФ).

Каждый из этих видов соглашения подразделяется на собственные виды.

Виды ничтожных сделок.

Закон предусматривает 5 типов ничтожных сделок:

1. Не соответствующие законодательным нормам и/или другим правовым актам (ст.168 ГК РФ). Например,  продажа недвижимости, являющейся единственным местом проживания инвалида.
2. Заключенная с целью, не соответствующей основам нравственности и правопорядка (ст.169 ГК РФ).
3. Мнимая либо притворная (ст. 170 ГК РФ). Например, продажа квартиры за 2 млн. рублей, когда в договоре купли-продажи указывается сумма в 1,5 млн. рублей с целью уклонения от уплаты налогов.
4. Заключенная недееспособным (ст. 171 ГК РФ), либо малолетним гражданином (ст. 172 ГК РФ).
5. Заключенное с несоблюдением обязательной формы, установленной законодательно либо соглашением, в том случае, когда подобное несоответствие является основанием для аннулирования соглашения. Например, если договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, он не будет считаться действительным.

Виды оспоримых сделок.

Видами оспоримых сделок являются те, которые:

1. Заключаются юридическим лицом с превышением своих полномочий (ст. 173 ГК РФ). Например, если руководитель фирмы берет кредит под залог имущества организации, хотя не вправе единолично принимать подобные решения.
2. Совершаются от имени лица с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК РФ). Например, если опекун распоряжается имуществом, вверенным ему только до совершеннолетия опекаемого.
3. Заключаются лицом, дееспособность которого, была ограничена судом (ст. 176 ГК РФ). Например, родителем, лишенным родительских прав по суду.
4. Совершаются лицом, не способным понимать значения своих действий и контролировать их (ст. 177 ГК РФ). Например, если продавцом выступает пожилой гражданин, не осознающий, что лишает себя единственного места проживания.
5. Подписываются в результате заблуждения, имевшего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Например, гражданин продал другому лицу доллары, доверившись прогнозам о понижении курса.
6. Заключаются под давлением, в результате насилия и иных противоправных действий (ст. 179 ГК РФ). Например, включение какого-либо лица в завещание под воздействием угроз с его стороны.

Ничтожная и оспоримая сделка: разница

Отличие ничтожной сделки от недействительной не имеет никакого смысла. Ничтожная сделка является одной из разновидностей недействительной сделки. Вместе с ней недействительной признаётся и оспоримая сделка, которые имеет отличительные особенности.

С первого взгляда непонятно, в чем суть такого различия. Однако она становится очевидно, когда дело доходит до наступления последствий недействительности таких сделок.

Для оспоримой сделки действуют свои основания признания недействительности соглашения, в частности:

• Заключение соглашения ограниченно дееспособным лицом;
• Подписание сделки под влиянием заблуждения;
• Оформление соглашения без согласия супруга;
• Соглашение заключено с нарушением правил оформления доверенности.

Примером сделки под влиянием заблуждения может быть покупка квартиры ненадлежащего качества, которое намеренно было утаено продавцом жилья.

Когда в сделке выступает представитель, нужно тщательно проверять его доверенность на круг полномочий, срок ее действия и иные важные юридические аспекты.

Порядок признания сделки притворной

Если сделка по своему виду, форме и правовой сути является ничтожной, то обращения в суд не требуется. Стороны могут просто отказаться от всех ранее взятых обязательств и фактически игнорировать требования договора. С другой стороны, подобное разрешение дела наблюдается редко, поскольку каждое лицо может обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому чаще всего признание притворной сделки таковой (а значит, и недействительной) происходит в судебном порядке. Последовательность действий в общем случае следующая:

1. Истец обращается в суд с заявлением, которое можно заполнить в соответствии с таким образцом. В данном случае необходимо писать заявление в суд общей юрисдикции, место нахождения которого соответствует имущественному объекту; 

2. В суде требуется доказать, почему договор был заключен незаконно – т.е. фактически необходимо показать свое добросовестное заблуждение (невозможность узнать заранее, что противоположная сторона действует незаконно, сознательно прикрывая свои намерения). С другой стороны, требуется доказать, что ответчик действовал незаконно и умышленно прикрывал договором свои истинные планы;

3. Если дело будет выиграно истцом, сделка признается притворной, и наступают соответствующие правовые последствия.

Притворная сделка — судебная практика

К сожалению, люди, совершающие притворные соглашения, не осознают, что совершают правонарушение. По их мнению, ничего наказуемого нет, если в договоре они отразят одну идею, а в жизни сделают все как им удобнее

И неважно, что указанные действия не совпадают. Уровень правового сознания российских граждан обуславливает проблемы в договорной сфере

Притворная сд-ка как и мнимая ничтожна, таким образом, доказывать ее недействительность нет необходимости. Она становится таковой с момента заключения.

Притворная сделка судебная практика по гражданским делам свидетельствует об их большем распространении. Обоснование — это вопрос безопасности сторон, так как собрать доказательства мнимости сложнее в разы нежели притворности. ГК РФ призван обеспечивать соблюдение принципа добросовестности сторон, который нарушается при создании фальшивого соглашения. Цель закона страны — гражданский правопорядок, будет достигнут при усовершенствовании судебной практики в области выявления описываемых проблем и применении законодательства без искажений применителями.

Признание договора дарения притворной сделкой

Процедура, которая обнуляет все юридические последствия, кроме тех, что влекут его недействительность. Иными словами, стороны, заключившие такой договор дарения, могут отказаться от исполнения дарения, так как обязанности дарителя и права собственности одаряемого на подарок возникнуть не могут.

Иск о признании сделки ничтожной

Если сделка с самого начала совершена с нарушениями законодательства, то явно здесь проявляется ничтожность договора купли-продажи, иного договора. Иными словами, на заключение договора нет прав и не должно быть вовсе по закону. Такая сделка, конечно же, признается недействительной. В подобных ситуациях факт нарушения закона виден сразу, и говорить или спорить уже больше не о чем. Однако нужно отметить, что ничтожным может быть признан не полностью весь документ, а его отдельные положения. В данном случае это может быть только ничтожность пункта договора.

Отстоять свои права в вопросе правомерности сделки можно, подав исковое заявление о ничтожности договора. В суде споры по подобным заявлениям со стороны заинтересованных лиц решаются в общем порядке. В суде иск о ничтожности договора могут удовлетворить только при наличии соответствующих доказательств. Это должны быть документы, справки или другие материалы, добытые законным путем.

Последствия ничтожной сделки по ГК РФ: основные сведения

• отсутствие не имеющих связи с недействительностью такой сделки юридических последствий;
• взаимный возврат сторонами всего полученного ими в рамках данной сделки. 

Например, приобретенная по мнимой сделке (см. статью «Каков порядок признания и последствия мнимой сделки?») недвижимость возвращается продавцу, а покупателю — уплаченная за нее сумма. Таким образом, производится восстановление положения сторон, существовавшего до совершения сделки. Когда переданное не представляется возможным возвратить в натуральной форме, то по общему принципу возвращается его стоимость в денежном эквиваленте.

Кроме того, специальными нормами законодательства (например, ст. 168–179 ГК РФ, ст. 16 закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I и т. д.) могут быть в дополнение к указанным последствиям регламентированы и прочие способы защиты прав интересов пострадавшей стороны: возмещение убытков, реального ущерба, выплата штрафа и т. д. 

Ничтожность сделок, совершенных с целью,противной основам правопорядка и нравственности

Данные сделки ничтожны потому, что представляют собой серьезные и опасные нарушения действующего законодательства, носящие антисоциальный характер и посягающие на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных сделках. Очевидна яркая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства, например сделок, нарушающих монопольное право государства на продажу отдельных видов вооружения. Аналогичную антисоциальную направленность имеют сделки, совершение которых создает угрозу общественной безопасности, например сделки купли-продажи боевого вооружения, взрывчатых материалов, боеприпасов, совершаемые неуполномоченными лицами; сделки, направленные на производство и сбыт товаров и продукции, обладающих свойствами, опасными для жизни и здоровья потребителей, и т.п. Антисоциальны и сделки, создающие угрозу моральному здоровью нации и нарушающие требования нравственности, например сделки с целью распространения на рынке литературы, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду и т.п.

Объективную сторону антисоциальных сделок составляют серьезные и особо опасные нарушения закона, чаще всего являющиеся преступными действиями, посягающими на основы правопорядка и нравственности. При этом под основами правопорядка следует понимать принципы права, его основные начала, выражающие его сущность, социальную направленность и определяющие пределы осуществления прав и свобод в обществе. Главные основы правопорядка закреплены в Конституции РФ. Они определяют общественную, политическую и экономическую организацию общества. На их базе формируется публичный порядок. Основы нравственности — господствующие в условиях конкретного общества представления о добре и зле, плохом и хорошем, справедливом и несправедливом. Здесь речь идет о нравственных идеалах, сформировавшихся в общественном сознании.

Субъективная сторона антисоциальных сделок характеризуется прямым или косвенным умыслом одной или обеих сторон, вступающих в такую сделку. Круг сделок, относимых к сделкам, противным основам правопорядка и нравственности, формируется судебной практикой, взгляды которой в этих случаях как никогда сильно зависят от политических, социально-экономических факторов, господствующих в обществе, от политического режима в государстве.

Оспоримость (относительная недействительность) сделки

Оспоримость (относительная недействительность) сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействи­тельными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

Иначе говоря, ос­поримая сделка, не будучи оспоренной по воле ее участника или иного лица, управомоченного на это законом, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники.

Напри­мер, сделка, совершенная под влиянием обмана, действительна и по­рождает все предусмотренные ею последствия до момента признания ее недействительной судом по иску обманутого.

Характерные признаки оспоримых сделок:

• законодательно закрепленная возможность призна­ния их недействительными (а не изначальная их недействительность);
• возможность их оспаривания только лицами, указан­ными в законе;
• суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК) (здесь речь идет в основном о частично исполненных оспоримых сделках).

Основания ничтожности (абсолютной недействительности) сделок

Виды оснований ничтожности сделок

Основания ничтожности сделок можно разделить на общие и специальные.

Общие основания закреплены в главе 9 ГК нормами о ничтожности следующих сделок:

• сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК);
• мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК);
• сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК);
• сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 172 ГК);
• сделок, совершенных с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие (п. п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165 ГК);
• сделок, совершенных с нарушением требований об их государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК).

Специальные основания ничтожности сделок могут быть закреплены в нормах гражданского законодательства, не относящихся к главе 9 ГК, а также в нормах иного законодательства.

Например, специальные основания ничтожности предусмотрены нормами ст. ст. 331, 339, 362, 572, 618, 930, 933, 951 ГК. В п. 3 ст. 39 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что является ничтожной сделка по отчуждению акций, внесенных в соответствии с решением Правительства РФ в уставный капитал акционерного общества, включенного в перечень стратегических, совершенная без согласия Правительства РФ или уполномоченного федерального органа исполнительной власти. В соответствии со ст. ст. 12, 112 Лесного кодекса РФ купля-продажа, залог и другие сделки, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, являются недействительными.

Как происходит признание сделки ничтожной?

Хотя в законе и сказано, что ничтожная сделка не требует того, чтобы суд признал ее недействительной, на практике судебное решение все-таки требуется. Это объясняется тем, что без суда недобросовестные контрагенты всегда заявляли бы о том, что невыгодная им сделка ничтожна, и тем самым отказывались исполнять свои обязанности в правоотношениях.

Для того чтобы подобная сделка потеряла свою силу, требуется иск. Его может подать как одна из сторон сделки, так и просто заинтересованное лицо (в приведенном выше примере — налоговая служба). Однако закон в некоторых случаях ограничивает круг тех, кто может выступить в суде как истец. Примерами являются:

• иск о ничтожной сделке, совершенной юрлицом (истцом может быть либо само юрлицо, либо его учредитель (участник), либо контрольно-надзорный государственный орган);
• иск о сделке, совершенной недееспособным (истцом может быть его опекун);
• иск по сделке, которую заключил ребенок (истцами могут быть родители или лица, которые их заменяют, если ребенок родителей не имеет).

В этих и некоторых других сделках никто другой не вправе подавать иск о применении правила ничтожности.

Иск подается в соответствии с гражданско-процессуальными или арбитражными правилами о подведомственности и подсудности. После того как заявление принято, суд рассматривает дело, изучает предъявленные доказательства и принимает решение.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Мнимая сделка – это

В соответствии со 170 статьей ГК РФ, под нею понимается соглашение, заключенное только для вида, лишь на бумаге, то есть без реального намерения выполнить его на практике.

Грубо говоря, суть договора одна, а задачи и действия у его участников другие. При этом сами стороны прекрасно понимают, что не достигнут прописанных в контракте целей, и даже не пытаются это сделать, и, естественно, не хотят, чтобы третьи лица и контролирующие органы об этом узнали.

Потому потенциальные нарушители закона обычно подходят к делу с подчеркнутым формализмом, даже излишним. Они всячески пытаются придать случаю видимость легальности: прикладывают целую кипу сопутствующей документации к контракту, уделяя максимум внимания буквально каждой бумажке, в письменной форме скрепляют те незначительные договоренности, которые можно было бы заключить и устно, и тому подобное. Излишняя методичность и педантичность должны настораживать проверяющих.

Банкротство физических лиц

от 5000 руб/месяцПодробнее Услуги кредитного юриста

от 3000 рубПодробнее Юридическая помощь должникам

от 3000 рубПодробнее Списание долгов по кредитам

от 5000 руб/месяцПодробнее Чтобы стало еще понятнее, что такое мнимая сделка, можно привести 3 наиболее распространенных примера:

• Передача собственности связанным структурам – проходящая через процедуру банкротства компания направляет какое-то имущество, допустим, спецтехнику или станки, дочерней фирме или партнеру. Естественно, цель не в том, чтобы модернизировать производство филиала, а в том, чтобы вывести актив из конкурсной массы, чтобы он не ушел с молотка на аукционе.
• Договор дарения между близкими родственниками – должник переписывает свою машину на жену или совершеннолетнего ребенка, чтобы авто не конфисковали в счет погашения его обязательств. При этом он продолжает ездить на том транспортном средстве, которое не принадлежит ему по бумагам, оставаясь его фактическим хозяином.
• Маскировка взятки – одно лицо якобы продает другому какую-то ценность, причем составляет акт об инвентаризации и расписку в получении определенной суммы, но никаких денег ему никто не платит.

Признаки мнимой сделки

Как же распознать ее, как отличить от нормальной? Для этого нужно обладать некоторым опытом и уметь видеть следующие ее характерные черты:

Скрупулезное следование букве закона в вопросах оформления документов – длительная проработка контракта, внимание к каждому пункту, заверение у нотариуса даже тех справок и свидетельств, которые этого не требуют.
Неисполнение всех или некоторых условий соглашения на практике.
Предварительный сговор о несоблюдении, связанный с нежеланием наступления правовых последствий.
Составление фиктивных актов, заключений, экспертиз и других деловых бумаг.
Настоящая цель сторон не соответствует заявленной и/или является неправомерной.

Мнимость можно определить и по косвенным признакам, таким как:

• Наличие каких-либо близких или вообще родственных связей между сторонами, зависимость одной от другой.
• Совпадение юридических адресов или даже лиц участников дела.
• Отсутствие реальных действий, направленных на исполнение условий или способствующих достижению результата.

Как доказать недействительность контракта

Обоснование может быть непростым делом, ведь истинная причина не совпадает с «официальным» волеизъявлением, а это далеко не всегда очевидно. Потому приходится убеждать не в наличии фактов, а в истинности тех или иных намерений сторон. Для этого требуется грамотно оперировать аргументами, зачастую косвенными, что требует глубокого понимания юридических процессов и богатого практического опыта.

Отстоять свою позицию при ответственном подходе все-таки можно, и сейчас мы рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить особенное внимание

Доказательная база

В общем случае, чем больше подтверждений вашей правоты, чем они лучше, то есть полнее, яснее и проще, тем выше шансы на успех, тем скорее вы объясните, что значит мнимая сделка в данной ситуации, почему именно это соглашение следует признать притворным.

Поэтому полезными для представления в суде будут относящиеся к делу:

• видеоматериалы и аудиозаписи;
• скриншоты переписки с обвиняемой стороной;
• показания свидетелей;
• документы, прямо указывающие на незаконность проведенной операции (например, счета с конкретными суммами, говорящие, что за квартиру заплатили больше, чем проведено по бумагам).

Обратите внимание, так как оба вида рассматриваемых нами договоров считаются такими, что нарушают закон, ответственности за их подписание подвергаются не только непосредственные участники, но и все связанные лица, которые знали о заключении контракта, но никак этому не воспрепятствовали или, наоборот, способствовали

Правила заполнения иска и пример заявления

С процессуальной точки зрения дела не особенно сложны, ведь процедура судопроизводства не сильно отличается от рассмотрения рядового трудового или семейного спора. Мнимые и притворные сделки в гражданском праве описаны очень подробно и хорошо знакомы юристам, поэтому уже сложилась определенная практика составления ходатайств для обжалования подобных соглашений.

• В шапке следует указать имя арбитражного органа, ведущего случай, а также паспортную информацию истца и ответчика.
• Форма текста – четкая и сжатая (хоть и свободная), с обязательным упоминанием всех важных обстоятельств, мест, цифр, дат, но без личностных оценок.
• В подвале – конкретное требование, то есть прошение о признании недействительности.
• В самом конце – список приложенных документов, являющихся доказательствами обоснования законных требований.

В общем, вы поняли – ничего лишнего, все сухо и по делу, чтобы деловая бумага не только объясняла вашу позицию и соответствовала всем правилам, но еще и выглядела солидно и производила впечатление.

Ничтожная сделка — это что?

Закон в любой стране устанавливает необходимые требования, которым должна отвечать любая сделка между сторонами гражданских правоотношений. Те же сделки, которые заключены с существенными нарушениями, не порождают для участников никаких прав или обязанностей, т. е. правоотношения между ними возникать не должны.

Сделки, нарушающие закон, являются недействительными, при этом недействительность может быть разной. В одних случаях необходимо, чтобы недействительность договора или сделки признал суд; в других — нарушение настолько глубоко, что специального решения суда, устанавливающего факт нарушения закона, не требуется. Ничтожная сделка — это именно такой случай.

Оспоримая сделка

В том случае, если после заключения соглашения, даже если оно и было заключено с некоторыми нарушениями, ни один из его участников не заявил в судебные органы о том, чтобы признать его недействительным, такой договор может быть исполнен участниками. При этом такой иск не должны подать и какие-либо заинтересованные лица.

Такое исполнение договора не будет противоречить законодательству. То есть оспоримая сделка – это договор или односторонняя сделка, хотя и совершенная с нарушением, но влекущая в определенных случаях появление для участников, ее совершивших, юридического результата.

В указанном случае за сторонами сохраняется право на судейскую охрану своих интересов. Примером может служить ситуация, при которой какой-нибудь несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет заключил крупную сделку. При этом родители его согласия на это не давали.

Юридически есть нарушение законодательства, и родители вправе подать требование в суд с притязанием признать заключенный договор недействительным. Однако они вправе и не подавать иска, тем самым как бы одобрив заключение сделки. Такой характер означает, что оспоримая сделка – это относительно недействительная сделка.

Законы о оспоримых и ничтожных сделках

На основании положений Гражданского кодекса РФ определяются базовые характеристики недобросовестных сделок и вменяемые в отношении к ним санкции:

Базовым законодательным положением считается ст.169 ГК РФ, оглашающая характеристики деяния и юридические последствия её осуществления.

• В ст.171,175 ГК РФ определены положения соглашения со слабоумным или психически нездоровым индивидуумом.
• В ст.175 определяются нарушения, проводимых сделок с лицами, не достигшими 18 лет.
• Ст.176 оглашает незаконность соглашений с лицами, находящимися под воздействием алкоголя или наркотического транса.
• Ст.170 указывает на мнимые и притворные соглашения.
• Ст.173 определяет ложность соглашения между лицами, которым недопустимо распоряжаться вверенным (не вверенным), но не принадлежащим им имуществом.
• Ст.179 оглашает характеристики соглашения, достигнутого путём подавления пострадавшей стороны, с применением агрессивных или преступных форм убеждения контрагента.
• Ст.167 оглашает условия проведения односторонней и двусторонней реституции.
• Ст.166 даёт перечень заинтересованных лиц, вправе обращаться за восстановлением правопорядка в суд.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Специальные основания ничтожности (абсолютной недействительности) сделок

Они закреплены за рамками гл. 9 ГК (например, в правилах ст. 22, 37, 71, 77, 331, 339, 362, 572, 618, 930, 933, 951 ГК), а также в нормах иных законов (например, в п. 3 ст. 39 Закона о приватизации и т.п.).

Специальные основания ничтожности сделок:

Ничтожны сделки:

1. • направленные на ограничение правоспособности или дееспособности гражданина (п. 3 ст. 22 ГК);
   • совершенные опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, совершенные без выгоды подопечного, и т.д.

Ничтожны сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности гражданина (п. 3 ст. 22 ГК). Сделки подобного ро­да могут быть действительными только в случаях, предусмотренных за­коном. Их ничтожность вытекает из того, что правоспособность и дее­способность гражданина — это социально-правовые свойства лично­сти, отражающие основы ее правового положения в обществе. Поэтому сделки, направленные на ограничение правоспособности и дееспо­собности граждан, в известной мере посягают на основы правопоряд­ка в государстве.

В действующем законодательстве можно обнаружить большое число иных (специальных) оснований ничтожности сделок, так или иначе связанных с нарушением запрета на совершение сделок, ог­раничивающих дееспособность и правоспособность лица. Так, ничтожны сделки, влекущие отказ от права или ограничение права уча­стника полного товарищества знакомиться со всей документаци­ей, и иные сделки участников такого товарищества (п. 3 ст. 71, п. 3 ст. 75, п. 2 ст. 77 ГК), отказ гражданина на получение от кредитной организации вклада по первому требованию; сделки по страхованию предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем (ст. 933 ГК), и т.д.

Ничтожны сделки, совершенные опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если они могут повлечь отчуждение, в том числе обмен или дарение имущества подопечного, сдачу его внаем (аренду), безвозмездное пользование или залог; отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или вы­деление из него долей, а также уменьшение имущества подопечного. Аналогичные сделки также ничтожны, если попечитель дал согласие на их совершение без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Ничтожны сделки опекунов и по­печителей с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в дар или безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК).

Притворная сделка и гражданское законодательство

Определение притворной сделки дано в пункте 2 статьи 170 Гражданского Кодекса РФ. Согласно данной норме, притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Из этого определения притворной сделки можно выделить две неотъемлемых составляющих притворной сделки:

• прикрывающий договор – это и есть притворное соглашение, которое совершается только для вида;

• прикрываемая сделка – т.е. собственно тот договор, который стороны хотели бы полностью скрыть от всех остальных лиц, в том числе проверяющих. Это фактическое незаконное взаимодействие сторон (к примеру, реализация большей партии товаров, чем было указано в прикрывающем договоре для ухода от налоговых последствий и необходимости начислять налоги).

Отметим, что прикрываемая сделка может быть действительной или недействительной. Когда прикрываемая сделка в своём основании не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если прикрываемая сделка незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

Притворная сделка отражает объект учета вместо другого объекта учета с целью прикрыть его. Например, заключение договора аренды вместо имевшей место сделки купли-продажи.