Как узнать кадастровую стоимость одной сотки земли

Факторы, влияющие на стоимость земли

Существуют основные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного надела:

1. Расположение. Чем ближе надел к населенному пункту, тем он дороже. Удаленность негативно сказывается на цене. Даже при условии, что на участке подведены коммуникации.
2. Рельеф местности, почва. Участок может покупаться для ведения садоводства и огородничества. А также просто для отдыха. Он должен радовать внешним видом, а плодородная почва прибавит достоинств объекту недвижимости. Овраги, канавы, ручьи, которые могут находиться на участке, снижают его стоимость.
3. Постройки и дома. Если на участке находится жилой дом, его цена увеличивается. В стоимость включается и само строение. Но состояние построек имеет значение. Если на участке расположены строения, которые нужно сносить, его стоимость может быть ниже, так как потенциальному покупателю придется оплачивать снос. А это дорогая процедура.
4. Присоединение к коммуникациям. Проведенный газ, водопровод, электричество значительно увеличивают стоимость земли.
5. Получение потенциальной прибыли за определенный период использования земельного надела. Участки, имеющие сельхозназачение, промышленные земли предназначены для того, чтобы извлекать из них прибыль.

Кадастровая оценка объектов

Если вы хотите узнать как определялась государственная кадастровая стоимость объекта недвижимости (земельного участка или объекта капитального строительства), то вам необходимо перейти в раздел «Получение сведений из фонда … кадастровой оценки». В данном разделе поступаем очень просто, производим поиск по кадастровому номеру объекта.

Вводим кадастровый номер и нажимаем кнопку «Найти». Далее система выдает данные по кадастровой стоимости объекта и сведения о процедуре, на основании которой была установлена данная кадастровая стоимость.

Далее скачиваем отчет о кадастровой оценке (они бывают объемные в несколько ГБайт), и сидим разбираемся.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС).

В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную. К сожалению, это требование не всегда исполняется.

Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

1. налога на недвижимость;
2. налога с продажи недвижимости;
3. арендной ставки, если арендодатель — государство;
4. штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
5. других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года).

Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

1. принятие решения о проведении оценки;
2. собственно оценка;
3. утверждение полученных результатов.

Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

1. регион расположения и экономическая ситуация;
2. конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
3. категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
4. вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
5. наличие коммуникаций;
6. наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

1. сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
2. доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
3. затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
4. комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м2.) будет 1 000 000 рублей.

Кстати: По официальной статистике Росреестра, почти половина всех обращений в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости заканчиваются успехом заявителя. В суде показатель еще выше — за 2016 год, например, лишь 7% дел были проиграны истцом, в остальных случаях требования были удовлетворены полностью или частично.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

• близость инфраструктуры;
• расстояние до центра;
• тип населённого пункта;
• месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них. Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оспорить кадастровую стоимость

Подать заявление о пересмотре может не только нынешний собственник, но и любое другое лицо, чьи интересы, права, обязанности затрагивает данный ошибочный результат. Государство позволяет требовать изменения стоимости только в меньшую сторону. Для этого нужно обратиться в суд или в специальную комиссию при Росреестре, можно подать прошение одновременно в обе организации.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:

1. Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
2. Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.

Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.

Оценка рыночной стоимости

этой оценкифедеральным законом №135-ФЗ

• строения;
• участки земли;
• космические объекты и т.д.

• месторасположение;
• дата постройки (при наличии);
• технические характеристики;
• инфраструктура;
• движение транспорта и т.п.

• переоценке активов;
• выпуске ценных бумаг;
• оформлении ипотеки;
• совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
• приватизации, а также многих других ситуациях.

• Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
• Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
• Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
• Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Что делать, если кадастровая стоимость определена ошибочно

Если собственнику кажется, что в кадастровом паспорте или выписке обозначена слишком высокая сумма, можно попытаться оспорить ее. Можно обратиться в соответствующий орган, если дом, земля или квартира имеют приличную стоимость. Тогда есть смысл требовать, чтобы стоимость пересчитали.

Налог на имущество необходимо платить каждый год. Он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. А если разница между ней и фактической (рыночной) ценой объекта составляет несколько миллионов, естественно, собственнику не захочется платить лишние деньги.

Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.

Если есть подозрение, что при установлении кадастровой стоимости были использованы неверные сведения, в процессе были допущены ошибки, можно потребовать ее пересмотра. Также свое недовольство результатами оценки может выразить гражданин, предприниматель или организация, считающие, что показатель сильно завышен. По сравнению с рыночной ценой квартиры или здания под магазин кадастровая стоимости должна быть ниже, в некоторых случаях разница может быть довольно весомой.

Как узнать стоимость земельного участка?

Как узнать стоимость земельного участка? Оценить участок можно в одной из специализированных фирм, либо в местном отделении Росреестра. Еще один вариант — это риелторская компания. В этом случае будет путем сравнения будет выяснена рыночная цена вашего участка.

Можно прибегнуть к помощи объявлений о продаже недвижимости и рассчитать цену на свой участок, исходя из площади и учитывая цены на похожие наделы.

Кадастровую

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка, можно воспользоваться несколькими способами. Практически все данные кадастрового учета, которые хранятся в Росреестре, находятся в открытом доступе. Эти сведения могут получить все граждане как по онлайн запросу, так и при личном визите в отделение Росреестра.

Информацию предоставляют не только собственникам, но и всем, кто обратился за ней. Бесплатно сведения можно получить на публичной кадастровой карте.

Для этого нужно кликнуть на участок, который вас интересует. В левом верхнем углу появится следующая информация:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь участка;
• категория земель;
• кадастровая стоимость;
• разрешенное использование;
• дата регистрации.

Поиск намного упростится, если вы будете искать не вручную, а воспользуетесь функцией поиска по кадастровому номеру. Это намного быстрее и проще.

С другой стороны, именно по кадастровой карте можно узнать номер участка, чтобы получить о нем расширенные сведения.

Рыночную

Цены на участки генерирует рынок. Конечно, они не беспорядочны, как думают некоторые, когда речь заходит о рыночных ценах. А имеют прямую зависимость от кадастровой стоимости и множества других факторов. По сути, рыночная — это разумная цена, по которой можно достаточно быстро продать участок.

Существует множество факторов, которые влияют на рыночную цену. Вот некоторые из них:

1. Положение участка. Чем ближе земельный участок расположен к городу, тем он дороже, чем дальше от всей инфраструктуры — тем дешевле. В городе также есть разница в ценах на землю. Участок, находящийся в элитном районе, ценится дороже, чем аналогичный — на окраине.
2. Наличие инфраструктуры и коммуникаций. Этот фактор связан с предыдущим. Обычно наличие и возможность их подключения тесно связано с расположением надела. Есть и исключения, когда участок расположен вдалеке от основного комплекса нужных объектов: школ, больниц, магазинов. Но рядом может находиться несколько многоквартирных домов с газом и центральной водой. Такая близость способствует повышению стоимости участка на рынке недвижимости.
3. Категория и разрешенное использование. Земли, которые продаются на рынке недвижимости в подавляющем большинстве принадлежат к категории — «земли населенных пунктов». И лишь небольшая часть относится к категории сельскохозяйственных земель. Ничтожно мало земель остальных, разрешенных для продажи населению категорий. В основном, это те, что можно перевести в другую категорию. Территории населенных пунктов — самые дорогие участки, сельскохозяйственные — всегда дешевле. Если можно/нельзя изменить целевое назначение, то это сказывается на цене.
4. Грунт и рельеф. Выше всего ценится ровный участок с плодородной почвой. Прежде, чем покупать землю, обязательно исследуйте этот параметр.
5. Близость красивых видов. Расположение участка вблизи уникальных природных памятников способствует повышению цены. Речка, красивый лес, озеро — если объект находится рядом с ними, то это отразится на цене.

Рыночная цена складывается из мелких и крупных обстоятельств. Одно небольшое обстоятельство может перевесить ряд значительных. К примеру, дорогие участки могут находиться в элитных поселках, но в отдалении от города.

Продаваться такие участки могут на стадии отсутствия коммуникаций. В целом, здесь не будет особо влиять ни отсутствие «нужной» категории, ни подходящего грунта. Цена в таких районах может быть приравнена к ценам на участок в центре города.