В каких случаях обеспечительный платеж будет признан налогооблагаемым доходом арендодателя?

Соглашение об обеспечительном платеже

В ряде случаев законом выставляются особые требования к форме и содержанию соглашения, и если их не соблюсти, то это послужит основанием для признания их недействительными. Для обеспечительного платежа таких требований в ГК РФ не включили.

Но это не значит, что тут можно полностью положиться на законодательное регулирование отношений. В кодексе слишком мало конкретики, к тому же в двух статьях присутствует ряд предложений по конкретизации условий соглашения в договоре.  

Вот на что следует обратить внимание при заключении соглашения:

• Привязка к основному обязательству, на основании которого возникает обеспечение.
• Детализация условий, при которых обеспечительный платеж засчитывается вместо основного обязательства.
• Детализация условий, при которых обеспечительный платеж возвращается, и как они взаимосвязаны с прекращением основного обязательства.
• Будут ли начисляться проценты за пользование деньгами, перечисленными в качестве обеспечительного платежа.

По поводу последнего пункта есть интересная деталь. Обеспечительный платеж как определенная сумма перечисляется на счет кредитора по основному обязательству. И в законе нет каких-либо ограничений на использование этих денег. Если обязательство длительное, а размер обеспечения велик, то кредитор может извлечь существенную выгоду из оборота этих денег. Так почему бы ему не поделиться этой прибылью с должником, ведь этого его деньги? 

Законодательные акты, регулирующие обеспечительный платеж

В связи с тем, что все договорные отношения регулирует Гражданский кодекс, то понятие обеспечительного платежа содержится в нем. И это единственный нормативный акт, который дает его понятие, а также регулирует сферу применения.

Как указано выше, данное нововведение было внесено в ГК в 2015 году и закреплено в двух статьях:

• статья 381.1, которая состоит из нескольких частей, и дает понятие, что такое данный платеж, и в каких случаях он применяется;
• статья 381.2, которая также состоит из нескольких частей. И рассказывает о том, какое имущество может выступать в качестве указанного платежа. В основном это денежные средства, но допускается возможность передачи в качестве него различных акций и других ценных бумаг, которые обеспечены реальными деньгами.

Также можно обратить внимание на существующую судебную практику. Несмотря на то, что эта норма введена сравнительно недавно, она уже есть, и некоторые физические и юридические лица, уже обращались в суды со спорами по данным платежам

Несмотря на то, что судебная практика в нашей системе права не выступает как законодательная, но зная как суды рассматривают те или иные споры, можно получить представление о том как правильно оформлять данные сделки.

Что обеспечивает такой платеж?

Какие сделки могут подкрепляться обеспечительным платежом? Фото № 3

Исходя из сложившейся практики, которая выработана на рынке, обеспечительные платежи используются в следующих правоотношениях:

1. При заключении договора аренды движимого и недвижимого имущества. Арендодатель, в большинстве случаев требует от арендополучателя внесение некоторой денежной суммы наперед, обычно она составляет арендную плату за два последних месяца пользования имуществом. В случае ненадлежащего выполнения арендополучателем своих обязанностей, переданная сумма может быть зачтена как компенсация возможных убытков. А при надлежащем выполнении, по обоюдной договоренности сторон, полученные денежные средства пойдут за последние месяцы аренды.
2. При заключении предварительного договора. Это особенное соглашение, по которому стороны демонстрируют свои намерения на совершение каких-либо действий в будущем. Обычно это покупка различного имущества (часто недвижимого). Тонкость такого соглашения состоит в том, что оно является частью основной сделки. Например, гражданин решил купить квартиру и нашел продавца. Чтобы продемонстрировать свои намерения он может сделать обеспечительный платеж владельцу и не платить задаток, рассчитавшись тогда, когда сделка произойдет.
3. При заключении дистрибьюторских договоров. По ним поставщики товаров и услуг договариваются с покупателями, что заказанные ими вещи будут доставлены через некоторое время, так как их нужно изготовить, но, чтобы приобретатели не отказались от сделки, она предусматривает обеспечительный платеж.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что данный вид обеспечения используется при совершении сделок, цена которых не представляет собой крупную сумму.

Важно понимать, что применять обеспечительный платеж при совершении крупных сделок не выгодно, поскольку одна из сторон должна вывести из оборота крупную сумму денег, а та, которая получит его, имеет полное право пользоваться ею без ограничений, что ставит в неравные условия стороны

Независимая гарантия (банковская гарантия) как способ обеспечения исполнения обязательств

С 2015 года старое понятие «банковская гарантия» была изменена на новое — «независимая гарантия». Новшество в том, что ее предлагать могут не только банковские структуры, но и коммерческие предприятия. Гарант принимает на себя следующие обязательства — по просьбе другого лица платит по его обязательствам третьим лицам. Эта гарантия оформляется в письменном виде. Гарант может не исполнять свои обязанности только в нескольких случаях, строго установленных законом:

1. Кредитор предоставил вызывающие вопросы о подлинности документы.
2. Обязательство оказалось недействительным.
3. Отсутствие определенной соглашением ситуации для требования выплаты долга.
4. Долг погашен самим должником.

Средства, которые обеспечивают ответственность, их отличительные признаки

Правовые средства, действующие для надлежащего обеспечения ответственности, обладают целым спектром характеристик, рассмотрение понятий которых позволяет исключить те средства, которые не могут быть рассмотрены в качестве надлежащего обеспечения ответственности.

И хотя имеющиеся признаки у определенного вида правового средства, не являющегося надлежащим обеспечением по ответственности, могут быть схожими с “истинными” правовыми средствами, подробный анализ поможет выявить таковые.

Так, способами надлежащего обеспечения ответственности нельзя считать те, которые затрагивают интересы других участников гражданских отношений, помимо сторон обязательства.

Разъяснение

Обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Суть обеспечительного платежа в том, что одна из сторон договора вносит денежную сумму (обеспечительный платеж), которая засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если наступили оговоренные сторонами обстоятельства.

Пример

Договором аренды предусматривается, что Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя сумму, равную арендной плате за 1 месяц (обеспечительный платеж).

Если Арендатор допускает просрочку внесения арендной платы, Арендатор вправе произвести удержание из суммы обеспечительного платежа.

Правовые особенности обеспечительного платежа регулируются статьями 381.1. и 381.2. Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)

Денежное обязательство, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (например, просрочка платежа), сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Если указанные обстоятельства не наступили или денежное обязательство прекращено, то обеспечительный платеж подлежит возврату.

Пример формулировки условия об Обеспечительном платеже в договоре аренды нежилого помещения

5. Обеспечительный платеж

5.1. В целях обеспечения исполнения денежных обязательств по Договору Арендатор перечисляет Арендодателю денежную сумму (далее — обеспечительный платеж).

Обеспечительный платеж обеспечивает своевременное исполнение Арендатором следующих обязательств:

— вносить арендную плату;

— уплатить неустойку в случае нарушения Договора;

— возместить в случае нарушения Договора убытки, в том числе ущерб, причиненный помещению в результате его использования Арендатором.

5.2. Арендатор обязуется внести обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами акта приема-передачи помещения.

5.3. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются.

5.4. В случае несвоевременного исполнения Арендатором обязательств, указанных в п. 5.1 Договора, Арендодатель вправе зачесть соответствующую сумму в счет уплаты задолженности по арендной плате (уплаты неустойки, возмещения убытков) из суммы обеспечительного платежа.

Право на зачет возникает у Арендодателя по истечении установленного Договором срока внесения арендной платы и (или) сроков оплаты, указанных в требованиях Арендодателя об уплате неустойки и (или) возмещении убытков.

5.5. Арендодатель в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты осуществления зачета письменно извещает Арендатора о его проведении. В уведомлении указывается сумма зачета.

Арендатор обязан не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения уведомления перечислить Арендодателю денежные средства, равные сумме произведенного зачета, в целях восстановления размера обеспечительного платежа.

5.6. После истечения срока аренды и при досрочном расторжении Договора обеспечительный платеж должен быть возвращен Арендатору.

Арендодатель обязуется возвратить Арендатору обеспечительный платеж в течение 5 (Пяти) рабочих дней после подписания Сторонами акта возврата помещения.

Обеспечительный платёж как гарантия взятых на себя обязательств

Гражданский кодекс, ст. 381.1, дает определение обеспечительному платежу (ОП) как обязательству в денежной форме произвести компенсацию возможных убытков и потерь в случае нарушения договора. Такая форма гарантии ответственности удобна, если обязательства выполняются не одномоментно, а растягиваются на длительный период времени.

• От одной стороны к другой передаётся денежная сумма, которая в случае нарушения обязательств первым контрагентом покроет убытки второго.
• Если таких обстоятельств не возникает, обеспечительный платеж подлежит возврату.
• Партнёры в соглашении могут предусмотреть частичный возврат ОП в определённых договором случаях, либо пополнение суммы ОП, если она была частично израсходована из-за возникшей неустойки.
• Предметом ОП могут быть не только деньги, но и ценные бумаги, акции, облигации, а также вещи с родовыми признаками (ст. 381.2).
• Проценты на денежную сумму, находящуюся у партнёра в качестве обеспечительного платежа, не начисляются.

Когда применяется обеспечительный платёж

Обеспечительный платеж может быть применён только в сделках, защищённых законом. Так на основании ст. 1062, нельзя использовать гарантию в качестве ОП в игорном бизнесе или при заключении пари.

В то же время сделки на товарных, фондовых и валютных биржах, а также соглашения, учитывающие уровень инфляции и изменение процентной ставки, находятся в законодательном поле, но при выполнении условия: хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом (коммерческой организацией) и иметь банковскую лицензию или лицензию с правом проведения операций на биржах.

Прекращение действия обеспечительного платежа

• Если договор об обеспечительном платеже стал недействительным (например, истёк его срок, либо вся сумма ушла на покрытие убытков, и плательщик отказывается пополнить ОП), это не значит, что автоматически перестает действовать основное соглашение.
• При недействительности основного договора обеспечительной мерой является не ОП, а возврат имущества, которое было по нему получено.
• Прекращение действия договора прекращает действие и обеспечительного платежа (ст. 329 ГК).

Какие требования предъявляются к иску?

При оформлении искового заявления необходимо ориентироваться на требования АПК РФ (статья 125). Документ составляется по определенному образцу, который несложно найти в Сети. К заявлению прикладываются документы, перечисленные в упомянутой выше статье, а именно:

• Договор и приложения к нему (если они предусмотрены), платежные бумаги и накладные.
• Бумаги, подтверждающие соблюдение порядка передачи претензии. Сюда относится уведомление об оповещении, квитанция из почтового отделения и прочие документы.
• Платежное поручение, подтверждающее выплату госпошлины за подачу иска. Размер выплаты можно просчитать с учетом требований статьи 333.21 НК РФ. При этом на платежном поручении должна стоять печать банковского учреждения.
• Бумаги, которые подтверждали полномочия истца. Это может быть выписка из ЕГРЮЛ, решение о назначение гендиректором, доверенность и прочие.
• Документы, подкрепляющие факт направления иска и приложений должнику, а также другим сторонам, принимающим участие в деле.

Стоит учесть, что финансовые бумаги должны предъявляться в виде оригиналов. Кроме упомянутых документов, к исковому заявлению можно приложить ходатайство о применении мер обеспечения или истребовании доказательной базы. При необходимости сделать это можно сразу или уже во время процесса.

Если иск оформлен с соблюдением необходимых правил, и к нему приложен требуемый пакет бумаг, суд принимает документы к рассмотрению и определяет дату суда. При наличии ошибок иск может быть отправлен на доработку или же «зависнет» без рассмотрения. В последнем случае истцу будет предложено внести правки и донести необходимый пакет бумаг. Только после этого начинается полноценное разбирательство.

При подаче иска в арбитражный суд важно понимать, что процесс длится не один день. Как отмечалось выше, он может растянуться на несколько месяцев

Если на счетах должника отсутствуют деньги, не меньший период займет и исполнение решения суда. Кроме того, во время разбирательств у суда могут появляться дополнительные вопросы, на которые важно быстро реагировать. Если требуются дополнительные доказательства, их придется быстро предоставить. Возможные ситуации, когда «сюрпризы» преподносит противоположная сторона.

Вот почему такие дела необходимо вести с привлечением опытных юристов, которые знают нюансы процедуры взыскания долга по договору поставки, имеют опыт в решении таких вопросов и умеют своевременно реагировать на требования суда. Кроме того, к опытным юристам обращаются не только по этим вопросам, но и для решения ряда других задач — взыскания долга по договору аренды или подряда.

искового заявления о взыскании задолженности по договору поставки

Что такое обеспечительный платёж?

Если первая сторона соглашения из-за отказа второй от участия в сделке понесёт какие-либо убытки, они будут возмещены именно из суммы обеспечительного платежа.

По нормам ГК РФ обеспечительный платёж должен возвращаться той стороне, которая его внесла, если необходимость заключения договора отпала или по обоюдному согласию будет признана нецелесообразной.

Если же договор все-таки будет заключён, обеспечительный платёж пойдёт в счёт оплаты сделки. Вообще же все передачи обеспечительного платежа от одной стороны другой должны быть прописаны в самом договоре.

Оправдано использование денежного обеспечения тогда, когда есть отложенная сделка. Если соглашение по факту осуществляется сразу на месте, и все деньги за товар или услугу передаются второй стороне, обеспечительный платёж не будет иметь смысла.

Обеспечительный платёж имеет свои особенности:

• Выступает в форме денег или их эквивалентов. Передавать имущество в качестве обеспечительного платежа нельзя. Платёж может быть только в форме денег или обеспеченных ими ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).
• Обязательный возврат платежа при исполнении обязательств.
• Применение платежа только в условиях будущего заключения соглашения.
• Проценты на сумму платежа не начисляются.

Главное, чтобы все условия соглашения были точно прописаны в договоре, иначе можно остаться в финансовом проигрыше.

Нормативное регулирование

Все договорные отношения регулируются нормами ГК РФ. Обеспечительный платёж как часть таких отношений также нашёл своё отражение в этом Кодексе.

Впервые понятие обеспечительного платежа было введено в Гражданский Кодекс только в 2015 году.

Его появление было следствием широко распространения этого финансового инструмента страхования сделок в обычной жизни. Люди его использовали еще до того, как оно стало отражено в законодательстве.

В ГК РФ обеспечительный платёж регламентирован следующими статьями:

• 381.1 – понятие и применение обеспечительного платежа;
• 381.2 – имущество, используемое в качестве обеспечительного платежа.

Судебная практика по данному вопросу еще не получила четко сформированных позиций и направленности. Верховный Суд еще однозначно не определил свою позицию по разрешению споров, связанных с обеспечительными платежами в сделках.

К примеру, его нельзя использовать в игорном бизнесе или при заключении сторонами разного рода пари.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платёж нашёл своё широкое применение именно в арендных отношениях. Кроме того, его использование оправдано в сделках о прокате или при заключении предварительных договоров.

К примеру, в Москве уже сложно представить съем квартиры без оплаты обеспечительного платежа. Выглядит это таким образом. Арендатор заключает с арендодателем договор о долгосрочной аренде и оплачивает за будущий месяц, например, 40 тысяч рублей. Кроме него, он платит собственнику квартиры еще сумму обеспечительного платежа в размере 40 тысяч рублей.

В договоре обычно прописывает обоснованность обеспечительного платежа по двум основаниям:

• Как обязательство проживания в квартире 11 месяцев;
• Как гарантия сохранности имущества.

Если стороны договорились о первом варианте, то в ситуации, когда жилец решит съехать с квартиры через 3 месяца, он не получит возврат обеспечительного платежа.

Если же выполнит условия договора и проживет 11 месяцев, при выезде получит обозначенную сумму. Во второй ситуации при выезде арендодатель проверит состояние квартиры и имущества.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Больше и чаще всего граждане путают понятие обеспечительного платежа с обычным задатком по сделке. Однако, эти два вида гарантии имеют явные отличия.

Итак, задаток и обеспечительный платёж отличаются по следующим основаниям:

• Обеспечительный платёж защищает интересы только одной стороны, которая на руках держит у себя эту сумму. Задаток же может защищать как интересы одного, так и другого. Тот, кто вносит задаток, может рассчитывать на его возврат даже в двойном размере в случае нарушения соглашения второй стороной.
• В качестве обеспечительного платежа могут использоваться только деньги, в качестве задатка – что угодно.
• Обеспечительный платёж покрывает и долг, и неустойку, и убытки. Задаток же идёт в погашение только долга. Сторона, нарушившая соглашение, будет дополнительно оплачивать убытки.

Кроме того, обеспечительный платёж имеет некоторые отличия и от других видов гарантий и страховок. Так, залог остаётся в руках у должника или залогодержателя, в то время, как обеспечительный платёж находится у кредитора.

Разделяй и удерживай

Как уже было сказано, в данной статье мы будем рассматривать ситуацию, когда, по условию контракта, арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа просроченные платежи или штрафные санкции, а остаток денег должен будет возвратить.

Начнем с условия в контракте, оно может выглядеть примерно так: «Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему Договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, а также санкции за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки. В случае, если сумма обеспечительного платежа будет израсходована не полностью, ее остаток возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после окончания настоящего Договора»

Однако, решив вычитать суммы санкций из обеспечительного взноса, стороны арендного соглашения должны помнить такую вещь. Если в договоре имеется условие, согласно которому обеспечение вообще не возвращается или если арендатор нарушит условие контракта (например, опоздает с перечислением арендной платы), то съемщик помещения, несмотря на удержание обеспечения, должен будет сам отдельно погасить всю задолженность по арендной плате и уплатить договорную неустойку

Внимание, при этом он будет не вправе требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение! А вот если обеспечительная сумма (или ее оставшаяся часть) должны будут после окончания договора вернуться к арендатору, а течение срока действия контракта владелец метров вправе брать из нее суммы на погашение санкций и просрочек, то требовать их отдельного перечисления после завершения контракта владелец помещения будет не вправе

Если же арендатор погасит все штрафы самостоятельно, то собственник помещения должен быть возвратить ему обеспечительные деньги без вычета уже перечисленных сумм. Поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена.

Именно несоблюдение этого правила совсем недавно привело в арбитраж двух партнеров – фирму и предпринимателя, предметом разбирательства в котором как раз и стала попытка владельца помещений дважды получить суммы штрафа и восстановительного ремонта – непосредственно от арендатора, в том числе и удерживая их из обеспечительного платежа.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

• дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
• кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

• на счете 009 — у арендатора;
• на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.